外电：中国房市整并赢家恐是国有开发商

2012年1月30日星期一

外电：中国房市整并赢家恐是国有开发商

【大纪元2012年01月30日讯】(大纪元记者贵远编译报导)龙年的到来是否会给中国陷入困境的地产业带来希望？随着中国新的一年即将在本月晚些时候到来，成千上万的夫妇图吉利准备结婚，在女少男多的国度要找个媳妇，雄心勃勃的新郎证明自己实力的方式是最起码能够置业。

《经济学人》杂志报导，中国的地产开发商绞尽脑汁寻求助力。中央政府急于让过热的住宅物业市场降温，开始限制多处置业、提高首付金，以减少投机者的"炒作"或紧急抛售，限制开发商获得银行贷款和断绝新的信托信贷，鼓励像上海和重庆去年开始实行的那样征收房产税。政府还会出台类似的相关政策。

这一系列措施实行下来，给过热的房地产市场泼了一盆冷水。房地产价格增长自2010年初以来已经放缓。从中国最大的房地产网站搜房网分析结果来看，它关注的100个城市中有60个在2011年12月房产价格下跌，地产也跌得很快。渣打银行最近对名列前茅的开发商所做的一项调查表明，地价比2010年底的峰值缩水三分之一。

有报导说地方政府的土地拍卖的势头回落，遍及全国，地方政府的土地拍卖是开发商获得土地的源头之所在，也是地方政府获取财政收入的源泉。所有这一切都预示着房地产姗姗来迟的整并(consolidation)期已然到来。

房地产业"血拼"的先兆之一是紧接圣诞节后上海爆出的争议。大开发商SOHO中国宣布将购买靠近外滩长廊优质物业的50％的股权，SOHO中国投资绿城中国控股大约10亿元人民币（1.58亿美元），投资上海证大房地产近30亿元，这两家开发商比SOHO中国小。SOHO中国的举措惹恼了复星国际集团，它拥有靠近外滩长廊优质物业的另一半股权，它声称有优先取舍权，威胁要打官司找回公道。

争议的爆出有几个原因，不仅是因为这些争吵的公开化在中国非比寻常。这是过去做得过火的一个佐证：被争议的地产是上海最贵的，上海证大集团是在2010年花92亿元人民币拍到的。这两个规模较小的公司忍痛割爱意味着实力较弱的开发商目前面临流动资金紧缺的困境，而实力较强的开发商之间的矛盾表明，有些现金充裕的开发商准备趁火打劫。

整并涉及的范围巨大。中国有30,000多家房地产开发商，其中有许多是地方小企业，资质不够取得信贷，经济规模大或地域多元化的大公司则没有这方面问题。花旗银行分析师估计，最大的100家左右的房地产企业仅控制该领域的四分之一，其次的500企业或许占到10％到15％以上，但整并步伐正在加速。

在整并过程中，最大的输家将是负债累累的企业。汇丰银行估计，名列前茅的上市开发商的平均资产负债上升，从2010年的47％到去年紧缩措施起效的56％。平均值掩盖了巨大的个体差异，比如，国有巨无霸中国海外发展有限公司（COLI）投资的资产负债率只有36％，而它的一个规模较小的竞争对手世茂集团则高达77％。评测机构标准普尔公司的分析师对名列前茅的开发商的资产负债表进行了压力测试，结果：合同销售额在2011年的水平上下降30％，就可能导致许多实力较弱的企业处于危险的境地。

赢家呢？常理说，大的上市开发商将战胜非上市开发商，人们认为非上市开发商帐目不清，染指资本市场的能力弱。巴克莱银行的劳伦斯（Andrew Lawrence）却认为不一定，他以20世纪60年代英国的泡沫楼市为例，当时的那些浮华上市公司资产负债表债务过重，而未上市公司保持负债适当，从而后来居上。他认为，同样情景很可能会发生在中国。