芝大教授：中国房市硬着陆房价再跌60%

2012年2月6日星期一

芝大教授：中国房市硬着陆房价再跌60%

【大纪元2012年02月06日讯】(大纪元记者江泓编译报导)中共官方近日宣布，2011年中国经济增长率为9.2%。但研究中国经济的学者们认为，其中部分经济增长来自房市泡沫，而中国房市泡沫即将破裂，这将对中国经济将产生广泛冲击。

《财富杂志》报导，芝加哥大学布斯商学院（Booth School of Business）教授罗伯特•阿利伯（Robert Aliber）教授很早之前就预见了中国盲目的信贷扩张、巨额贸易赤字和资产泡沫等问题可能造成的恶果，而这些问题现在正困扰着美国和欧洲经济。阿利伯认为:"在中国，房地产对经济增长的贡献远远超出公认的水平，而这完全是不可持续的。中国以10%的增长率发展的日子将成为历史。"

在中国，当局严格限制银行利率、政府债券收益和其它国内投资工具。2011年的通货膨胀率超过5%，而10年期债券的收益仅为3.5%。要想找到收益高于通胀的投资工具非常困难。

2008年全球金融危机爆发后，当局采取宽松的货币政策，过剩资金随之流入唯一能产生巨额回报的地方——房地产。在四年左右的时间里，中国每年新建住房面积10亿平方米，是美国的10倍。而要满足有真正需要的购房者——比如那些从农村搬到城里的人——每年只需要7亿平米就够了。

此外，市场上还有700万至800万套闲置的房子。如果每年能卖掉200万套，那么每年只需再新建5亿平米，也就是过去几年每年实际新建面积的一半就足够了。但新建住房面积的下降不仅会减少住房开支，也会影响钢铁、铜和家用电器的产量，最终影响到中国政府引以为傲的经济发展速度。

根据阿利伯的估算，大幅减少新建住房量会使中国的经济增长率降低整整五个百分点。在他看来，2011年9.2%的增长率中大概有三个百分点来自房产泡沫。考虑到那些待售的空房，还要减去2个百分点，因此中国未来的经济增长远没有官方预计的那么强劲。

阿利伯教授的研究还显示，中国房产市场的狂热使得房价上涨太高太快了，上世纪90年代的日本房地产市场崩盘那一幕在中国上演几乎是板上钉钉的事。阿利伯曾经访问北京一家高档房地产开发商，该公司一套1,100平方英尺（合102平方米）毛坯房的售价是60万美元。而买房者的年收入大概在2万到3万美元之间。考虑到这些买主的收入并不高，很明显他们并不是在买一处负担得起的新住宅，而是在炒房。

让阿利伯感到震惊的是那些公寓的房价和租金之间的巨大落差。理论上讲，租金会起到拉动房价下行的作用。因为对于同一套房子，如果买房成本比租房成本高很多的话，人们不会去买房，除非他们认为房价会持续飙升——这是纯粹的赌徒心态，不会长久。

在中国房市泡沫最严重的地区，房价是租金的五、六十倍。比如上面提到的那个例子，房价60万美元，年租金是1.2万美元，房价是租金的50倍。如此低的租金回报率显然无法吸引投资者，吸引他们的是房价飙升。实际上，中国市场的房价从2008年到去年平均上涨20%到30%。

50至60的倍率远远超过2006年美国房地产泡沫最高峰时的房价租金比；那时候，40的倍率就认为很危险了。那么中国的房价要下降多少，买房成本才能合理地接近租房成本呢？阿利伯估算，公寓房的租金收益率至少要从现在的不到2%上涨到5%，甚至更高。美国市场的平均租金收益率是6%左右，也就是说房价租金比大约是17。中国市场的租金收益率要达到5%，房价将下跌60%。

阿利伯绝对不是唯一一个预测中国房市要崩盘的专家。"我估计房价会下跌60%甚至更多，这的确是可能的。"美国传统基金会（the Heritage Foundation）的经济学家史剑道（Derek Scissors）说。

中共当局的官方数据显示，房价从去年年底开始出现微幅下跌。不过众所周知，那些数据不可靠。了解一些试图卖房的房主们就能发现，30%的损失并不少见。一个事实是，那些在2010年花了60万美元买房的人发现，开发商正以45万美元的价格销售同一座楼里那些尚未售出的房子。

(责任编辑:张东光)