地价下跌预警中国房地产衰落

2012年3月16日星期五

地价下跌预警中国房地产衰落

【大纪元2012年03月16日讯】（新纪元周刊265期，记者简天伦报导）许多资料显示，中国地价和房价同步大幅下跌，各地的房地产开发商也逐渐消失，意味着房地产行业已经进入衰退时期。

近十年来节节上升的中国房地产市场在去年10月转向。目前越来越多的城市加入房价下跌潮，而且跌幅不断增大。

据搜房网站的统计，截止2012年元月，搜房网站观察的中国23个城市中，有22个城市的房价在下跌，而且11个城市较2011年的高位下跌超过10％。其中上海市房价跌幅最大，从2011年2月高位下降18.3％，其次是重庆15.7％，无锡14.5％，深圳14.3％，北京下降10.3％。这23个城市中，唯独昆明市不降反升，1月份比去年同期上升24.0％。详见图表1。

图表1：2012年1月房价相对2011年高点的百分比变化

总体房价仍然过高

即使在房价下跌的情况下，上海一些地区的房价仍然很高，还不断上涨。2011年12月嘉里华庭公寓平均房价高人民币80000元/平方米，即使价格如此高昂，但这里的高层公寓还十分抢手，不但已经售出了374套公寓，一个月后房价还上升了50％！2012年1月27日，上海的嘉里华庭二期工程公寓的平均价格已经涨到120000元/平方米。这里是高层公寓建筑，还并不是中国境内所称别墅的独立屋住宅。按当前6.3138元/美元汇率，平均价格大约美元 1766/平方尺。这相当于美国平均住房价的17.6倍。美国的平均住房房价为每平方英尺101.3美元。（美国房屋平均价格在2011年10月为 242300美元，2010年美国房子的平均规模是的2392平方英尺。）

在中国，对那些最富有的族群来说，房价多高他们并不在乎，这些人往往拥有多处住房。贫富悬殊也许是中国房价高得离谱的原因之一。中国改革开放以来，尤其是近二十年来，贫富差距越来越大，而中国的宏观经济政策、汇率政策、投资政策、土地政策、住房政策都在加剧贫富差距。

地价和利润率都在下降

土地价格和土地买卖利润率的下降在房市走软的两年前就出现了。

十多年来土地已成为投资者的热点。中国的土地价格不断高攀，在2009年达到最高点，此后逐步下降。根据中国指数研究院的统计，2009年中国百城市的楼面地价为每平方米1844元，2010年下降了5.2％，2011年再跌11.5％，至每平方米1545元。2009年来楼面地价累计下降了 16.2％。（注：楼面地价=土地总价值/总建筑面积）

与此同时，土地每平方米建筑面积价值的利润率同样也下降了。2009年中国百城的平均利润率最高达到53.5％。此后，直线下降，2011年的利润率下降到11.4％。2011年一至四季度利润率连连下降，第四季度平均利润率仅为3.3％，达历史最低水平。

五经济区地价全面下跌

中国通常分为五个经济区。围绕上海为中心的地区长江三角洲地区，是经济最发达的地区。五个经济区中，长江三角洲的楼面地价溢价率（这里简称为利润率）降幅最大。从2010年的44％直落27.3个百分点， 2011年利润率跌至16.7％，在五大经济区中仍为最高。东北地区的利润率是最低的，2011年降到了2.5％。其他三个地区──珠江三角洲地区、中西部地区、环渤海地区，利润率的降幅也超过20个百分点。