伯南克刚宣布退出量化宽松政策的时间表和具体削减金额，中国 一线城市二手房降价的吆喝就不绝于耳。两者的关联度到底有多深?
美联储推出了大规模量化宽松货币政策，刺激美国经济走出金融危机影响同时也引发了担忧。伯南克在讲话中承认，量化宽松推高了全球楼价。现在，美联储开始缩减债券购买，而随着缩减的推进，对于全球房地产市场可能会带来新的一定的风险。
美联储每月购买850亿美元债券，并且这些额外流动性进入全球金融体系，而这些资金鼓励投资者们向着更高风险的一些资产。
反过来促使许多新兴市场国家房价剧烈上涨。2013年，印尼房价上涨了13.5%，土耳其上涨了12.5%，巴西上涨11.8%，数据来自全球物业顾问Knight Frank环球房地产价格指数。
诺贝尔经济学奖获得者罗伯特•希勒，也是耶鲁大学教授。他认为全球楼市价格八年来收益达到最高。Knight Frank房地产研究部负责人认为，美联储刺激措施促使房地产泡沫而成为全球经济风险之一。而大多数人同意，量化宽松政策与低利率是促使房价上涨的因素。
十二月，伯南克宣布美联储开始缩减债券购买，而一些投资者认为2014年可能会出现与2013年房价上涨相反的房地产泡沫。例如，在新兴市场国家，许多投资者都准备资金外逃，这些投资者会考虑把现金撤离转到风险较低的物业资产，EMEA地区研究房地产大卫•哈钦斯说，比如把现金转到比较成熟一些的伦敦市场。
据《投资与理财》报道，那边美联储主席伯南克刚刚宣布退出量化宽松政策(QE)的时间表和具体削减金额，这边媒体报道，中国一线城市的风向标—北京、上海二手房降价10%、单套减价20万-70万元的吆喝就不绝于耳了。两者的关联度到底有多深?这种影响是心理层面的，还是有深层次本质联系?
首先，我们需要了解美国实施量化宽松政策的背景是什么?究其本质，就是通过开动印钞机超发货币，来转嫁自身经济风险。因此，经历三次量化宽松政策后，美联储累计超发3万亿美金，造成热钱在全球泛滥，特别是流入到以中国为首的发展中 国家。
与此同时，中国为应对突如其来的“潜在危机”，也顺势发布了中国版的量化宽松—4万亿刺激经济政策。在外部流资和内部印钱的联合推波助澜下，才有了今天北京中产阶层依然望价兴叹的感慨。国内房产市场已吃惯了低息无抵押、资金泛滥的盛宴，如今量化宽松的始作俑者美国开始熄火，盛宴即将散去，而由于货币过度投放造成财富堆积而成的中国一线城市的高房价、投资无序造成中国二线城市商业地产过剩、中国三四线城市错误理解的城镇化演变成住宅地产过剩的综合现状，终将在美国退出QE的直接影响下放慢脚步。支持高房价的资金源头拮据了，房价岂有不降(不变化)之理?
货币政策由宽松转向中性
美国QE削减规模不大，而低利率政策不会在短时期内改变，因为升息的前提是把失业率降低到6.5%以下，这需要足够的时间来验证。即便如此，国内的货币政策也相时而动，由之前的宽松演变成目前及未来 货币稳健的中性政策。
目前，最新13个城市的抑制投资和投机购房需求政策的颁布和实施，进一步证明了货币政策的差异化对待：首次自住购房，银行鼓励和支持;而对于改善型购房和投资型购房，银行不配合，且需要提高首付比例到70%及提高贷款利率这正应了前银监会主席刘明康所说，中国的国情决定了中国的房子是用来居住的，要剔除投资和投机属性，让房子回归到自住属性。在美联储退出QE的同时，中国的货币政策也进行效率最大化的分离;绝大多数购房者已经无法轻易获得贷款了，在购房需求和贷款能力都受到了极大抑制的情况下，房价岂有不降之理?
住房供需紧张或将变化
美国之所以敢现在谋划全面退出QE，是基于其经济层面的多方利好数据。例如，失业率连续3个季度保持在7.5%左右;消费者信心指数持续回升;新住房开工率持续升高，过去12个月，美国二手住房价格有12%的上涨;法拍屋由去年年初的200万套下降到目前几十万套而已;大量海外 购房者涌入美国房地产市场，注入新鲜资本血液，据说曼哈顿30%的住宅和商业地产被中国买家拥有。而以上所提及的种种美国利好，可能恰恰是对中国楼市釜底抽薪式的打击。
本人分析，中国个人投资者在美国大量购房，大量的中国人转而抛售中国高价房屋，购买国外低价房地产，一方面增加了国内房屋供应，另一方面导致大量财富转移国外。33%的国内高净值人士已经配置了离岸资产，这绝非是终点，而是资本走出国门、投资房地产收益优胜劣汰的自然选择 。当中国人去接盘美国过剩房地产、化解危机的时候，中国过剩的房地产将由谁来化解呢?
机构投资者投资美国商业地产，分化了国大陆 产商的统一口径联盟。最典型案例莫过于万科和美国投资公司铁狮门合作，开发曼哈顿750套高档公寓和写字楼项目了。留给我们的启迪是什么呢?连国内一线公司都因为高压调控政策而出走海外了，况且，海外房地产的融资环境、融资规模、融资成本比国内更加低廉和方便，这会促使更多的国内房企放弃国内，游走海外。
国内保障房政策中，新的“十二五”规划要在未来5年建设3000万套经济型住房。看似廉租房和经济型住房跟普通中产阶层没有太大关系，跟高净值的中国家庭更靠不上边儿。
而未来真实预期情况是：实实在在的住房供应数量，极大地吸附了刚性需求，商品房的需求大量萎缩;实实在在的便宜价格，极大地左右了银行对区域的房价估值，让商品房的融资和抵押价值大打折扣;更真实的例证就发生在1997年的香港，特首董建华推出每年8.5万套保障房计划，看似轻如鸿毛，但在负面预期的楼市，却成为压垮香港高价房地产、捅破泡沫的最后一根稻草。商品房供应过剩、经济适用房大量兴建、资本出走海外，房价岂有不降之理?
当人民币走向贬值资产价值必遭冲击
QE的逐步退出，引发更多热钱回流美国金融市场，美元短期走强，造成黄金暴跌不止。与此同时，人民币对美元单边升值的预期或已见顶。未来人民币走势预期是，要么被美元胁迫而被动升值，但势必造成内需消费没有替代出口之前，我们的出口萎缩、投资不振、经济遭受沉重打击。另外的选择是脱离紧盯美元的汇率政策，让人民币相对于美元贬值。这样会造成所有以人民币计价的资产(包括占国人财富总值85%的房产)的绝对购买力重新估值，很可能在昨天房产财富的“巨人”，人民币贬值后，却是相比较之下的财富“矮子”。
对于高净值人群和精英阶层而言，和他们进行财富赛跑的不是身边认识的人，而是在世界其他角落和他们目前财富规模相匹配的那群人。财富计量尺度的改变，让财富分配的方式、盈利的模式也相应的发生改变，单纯依靠资产价格上升盈利的时代即将终结，在新的资本市场竞争环境下，岂能仅仅依靠房价上涨，才能获得财富积累?
要让其死亡 ，必先让其疯狂。中国人经历了股市高点之后财富的灰飞烟灭，弹指一挥间，11年过去了，股指又回到了起点。近些天黄金的暴跌，不知是否把五一长假期疯狂买金的“大妈”们真正唤醒呢?
当所有的人都认为股市和黄金不可能下跌的时候，其实被市场吞没的失败种子早已深深埋下。如今，国内很多房产投资者依旧没有吸取其中的教训，即使全世界很多国家的房价泡沫已经破灭，即使鄂尔多斯和温州房价已经暴跌，即使李嘉诚开始脱亚入欧，开始规避中国的高风险资产了，很多国人还是坚定地认为中国房价不可能下跌。
前车之鉴，后者足戒!不跌神话只会发生在故事里，而不是现实的经济社会生活中。在二十世纪末和二十一世纪初的前几年，美国许多城市拥有多套物业的居民都会带着甜蜜的微笑进入梦乡，因为即使在睡梦中，他们的房产财富都在增长。仅仅因为对房地产增值的未来预期太强烈，以至于很多业主还没有百万资产，但他们已经认为自己是百万富翁了。
2007年雷曼兄弟轰然倒下，次贷危机爆发，最惨烈时期25%的全美家庭沦为负资产。在房价跌幅最深的拉斯维加斯，曾经75%的家庭资产沦为负资产。有谁曾想到，在众多美国家庭在二十一世纪初还充分享受银行低贷款利率和宽松货币状况下的房产资本增值盛宴的时候，父母还在做把百万房产财富传承下一代美好规划的时候，危机突然而至，此时却发现在鬓角发白之日，却没有多少房产财富可以保留和传承了。难道这样的危机需要国人必须亲身经历之后，才能真正感受到吗? QE即将离去，房价震荡不远矣!
http://ift.tt/QdKygq Email订阅禁闻 来源： BWCHINESE中文网
本文标签：业主, 美国, 联盟, 董建华, 香港
没有评论:
发表评论