进入2014年来，大陆楼市迅速降温，全国商品住宅成交量出现“普跌”。继杭州、常州、温州、秦皇岛、天津等城市出现楼盘降价现象后，曾被认为不会降价的一线城市，也出现了微妙的变化。当前，为应对市场成交量下滑局面，刺激购房者入市，包括北京、上海、广州、南京等多地房企先后推出“垫首付”优惠活动。
楼市成交量普跌 一线城市“安全岛”并不安全
受楼市降价风暴、银行信贷紧缩等诸多因素影响，中国 大陆商品住宅成交量近期出现“普跌”。曾被认为是楼市“安全岛”的一线城市，正在出现微妙的变化。
根据中原地产数据显示，在三月上半月，北京住宅（新房+二手房）累计签约仅7,252套，为北京最近几年的最低值。截至3月23日，大陆54个城市合计住宅签约14.85万套，相比2013年同期下降了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%，二线跌幅达到了48.2%。
搜房网数据也显示，3月前23天上海商品住宅成交58.54万平方米，预计今年3月上海商品住宅的成交量在80万平方米左右，不足过去7年同期平均成交量的80%。
业内人士分析，杭州、无锡、常州等外围城市的降价已经影响到上海客户的心态。3月份，上海楼市客户上门量减少约30%，好多客户出现了观望情绪。
日前，大陆30家房企公布的2014年前两月的销售业绩显示，2月份30家房企销售业绩合计665亿，环比1月份的1082.88亿下跌了39%。
原本以为从三四线城市撤离，回归一线城市会很安全的开发商，目前已经开始有危机感。一位开发商对《21世纪经济报导》表示，一线城市的利润率难以保证，但对于一家在香港上市的开发商来说，毛利率和净利率更为重要。
去年曾在北京以逾7.3万元楼面价格拿下农展馆地王的融创中国董事长孙宏斌，在2013年业绩会上甚至担心，农展馆项目届时入市定价15万元/平方米的命运将会如何。
相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部份都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。中原地产首席分析师张大伟认为，房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。
北上广等多地房企“垫首付”刺激销量
据多家陆媒日前报导，北京、南京、广州、上海等城市的一些房地产开发商纷纷推出“垫首付”的营销措施，刺激购房者入市，提振成交量。
其中地产龙头企业——保利地产位于广州的保利?西海岸、保利?塞纳维拉和保利?公园九里三个项目同时推出了1成首付优惠活动。首次置业者，首付1成，剩余部份可分4个月付清，二次置业者可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。
保利地产在南京的项目也开展了同样的“垫首付”活动，“一成首付”不仅针对保利?中央公园的在售项目，还将在保利?梧桐语及保利?罗兰春天2个项目启动。
此外广州雅居乐、天健、等开发商旗下一些项目均推出了“垫首付”活动。
据“搜房网”3月27日报导，近期上海楼市也出现“垫首付”现象，某住宅项目推出了“8万首付即可在上海买百万房产”的优惠活动。百万房产购房者首付只要8万元，其余部份由开发商进行无偿“垫付”，购房者2个月内付清即可，期间不会产生任何费用或利息。但项目宣传资料上并没有列出该优惠活动，销售人员也不主动告知，表现的相当低调。
3月中旬以来，继位于北京大兴区天宫院区域的住总万科橙和位于通州台湖的东亚?印象台湖项目分别以低于预期售价3000元/平方米和4000元/平方米的价格平价推出。
业内人士表示，目前大陆楼市出现的“垫首付”、“分期首付”事实上只是开发商牺牲了一部份自己的利益，藉以刺激需求。同时，开发商通过为购房者短期内垫首付，套取银行贷款缓解公司资金周转压力。
“低价入市 降价走量”成2014年楼市销售主调
中原地产市场研究部总监张大伟表示，2014年大陆房价，包括一二线城市大陆楼市的涨幅肯定会放缓。局部区域如杭州出现一两轮降价等现象，都预示着市场的调整肯定是很快会出现。
中原地产研究部统计数据显示，北京合计有38个项目将在4月入市，这些项目的涨幅基本控制在5%-10%，与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价不可同日而语。
以高毛利著称的广州开发商合景泰富高层 对《21世纪经济报导》表示，不排除公司个别项目会在保持15%的净利润率基础上进行适度促销。
世联行研究总监吴志辉发出警示，银行收紧房贷和房地产开发贷的策略对楼市销售终端的影响已经开始显现，2014年的成交增幅将降至个位数。在此背景下，财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机。
“伟业我爱我家 ”集团副总裁胡景晖表示，在面对楼市浓重的市场观望情绪和信贷从紧的大环境下，万科、恒大等少数几家大型房企已出现“低价入市”销售的现象，这将影响房企未来 的整体定价预期。所以，预计“低价入市、降价走量”将成为越来越多开发商销售策略的主基调。
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