一、住宅需求的饱和
杨红旭认为，住宅市场需求可以划分为三个主要阶段：短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。
人们普遍居住条件差，很多人都需要第一次购房改善住宅条件，这就是住宅短缺阶段；当人们居住条件普遍较好，不需要大量购房的时候，住房需求就渐趋饱和。在短缺和饱和之间，有一个改善阶段，很多人需要买更好的房子。
文章表示，这三个阶段，可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。
1968年，日本户均住宅1套，之前可称为短缺阶段；其后至80年代中期达到1.1套，可称为改善阶段；其后继续扩大，2008年达到1.17套，可称之为饱和阶段。
文章称，当前，中国城镇地区户均住宅套数预计刚刚达到1套。然而，大陆官方在这方面并无准确数据。
据杨红旭推断，当前中国城镇地区刚刚进入改善阶段，类似日本70年代。在住房短缺阶段，房价基本不会崩盘。
二、房价持续大涨出现明显泡沫
文章认为，房价暴涨是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10～20%的速度上涨3～5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。
文章认为，一般而言，如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段，不易产生泡沫，因为需求旺盛。如果发生在住房饱和阶段，一般以投资投机需求为主，易产生泡沫。
文章举例说，2004～2005年、2007年、2009～2010年，中国房价涨幅曾超过10%，由于当时住宅需求处于短缺阶段，所以当时基本无泡沫。但1992～1993年大陆房价涨幅超20%，且主要发生在海南、北海、珠海等地区，基本以投资投机需求为主，这种现象可以界定为区域性房价泡沫。
三、货币政策由宽松突然转为紧缩
文章认为，如果连续几年货币大放水、银根大放松，往往会催涨房价，助长投资投机。等到市场常出现经济过热、股价疯狂，而突然大幅紧缩货币之后，会剧烈改变投资预期，甚至形成资金的蜂拥出逃。
一般先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。2003～2008年，美国的货币就是由松变紧，房价由热到冷。
更极端的是日本。1987～1991年，日本的货币疯狂放松，再疯狂收紧；股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌，其后几十年经济陷入停滞。
2008年四季度至2010年上半年，中国货币大放水，信贷超宽松，股价中涨、房价大涨；而2010年10月步入加息周期，货币收紧，至2011年7月加息五次；而2004～2007年则加息八次。
温州、鄂尔多斯等地区由于2009～2010年大举投资投机，房价暴涨，吹胀泡沫。这个泡沫从2011年下半年开始破灭，至今房价已经大跌三成至五成，可界定为区域性房价崩盘。
四、爆发经济或金融危机
文章表示，一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。
1997年泰国的汇率危机致使房价崩盘，香港也受到连累，2003年香港房价相比1997年高点暴跌近七成。
2010年欧债危机爆发后，西班牙和爱尔兰的房价崩盘，累计下跌四五成。
文章表示，假如未来 中国爆发经济或金融危机，房价很可能崩盘。
责任编辑：刘毅 来源：大纪元
本文标签：大纪元, 日本, 泰国, 美国, 香港
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