在香港上市的深圳房地产公司佳兆业日前停牌，再度引起各界对中国 大陆房地产业界的关注，担忧佳兆业违约事件反映了政商关系紧密的大陆房地产市场的经营环境“恶化”，更多房企将面临冲击。
落马贪官多涉房地产
在过去十多年间，房地产无论对地方政府还是发展商都已经成为最赚钱的行业。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉撰文说，房企，尤其是民营房企的成功高度依赖政商关系。
他写道，地方政府的资源配置权力集中体现在房地产。地方政府不仅可以在规划过程中决定哪些区域的土地会升值，升多少；另一方面，在土地（使用权）出让的过程中，政府还可以采取各种方式决定土地可以给谁，以什么价格给，等等。房企只有凭藉政商关系才能胜出。
李宇嘉引述了一项统计：自2000年以来，落马的中共省部级高官中超过一半涉及房地产。综合中共“中央巡视组”以及内部的整改通告，在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产腐败。他认为，此次佳兆业集团在深圳的楼盘被锁，涉及政商勾结和贪腐案件的概率极大。
仅从市场层面来看，李宇嘉认为，中国新房开发已经见顶，在目前的6万多家房地产开发企业中，预计其中一半或将不得不黯然退出。
财政收入靠卖地 政府推动房地产
德意志银行（香港）在本月发表的一份特别报告中提到，卖地（即土地使用权出让）带来的收入占中共地方政府总收入的比例高达35%，地方政府——而非市场——才是地产业的真正推手。
这份报告以发展模式较为典型的江苏省常州市为例，阐述了地方政府在房地产市场的重要角色。拥有470万人口的常州市，其房地产市场供需严重失衡，房屋供应远超需求，造成空置率极高，是一座出名的“鬼城”。然而蹊跷的是，在这种情况下，政府在2013年依然成功卖出大量土地（使用权）。经调查，德银发现，在2011年开始，政府设立的融资平台成为主要的买家。
报告指，在2013年至2014年 ，常州市政府所设的融资平台购入的土地使用权占整个市场的70%，同时真正意义上的房企在2013年跌至仅11%，在2014年跌至2.3%。过去四年中总计有14宗超过10亿元（人民币，下同）的土地转让交易，其中13宗都是由政府融资平台购入，而且成交价都是拍卖的起始价。过去七年，常州市前三个土地所有权买家都是政府融资平台：常州市城市建设集团有限公司、常州市晋陵投资建设有限公司和常州市交通产业集团有限公司。
德银的报告称，因为政府未循市场规律介入房地产业，大力增加基础建设投资，常州的GDP成长率才得以保持在10%以上。
同时，土地（使用权）出让所获的资金也成为常州市政府的主要收入。据德银统计，从2008年1月至2014年10月，当地政府共进行了3070笔土地（使用权）出让交易，所得金额从2008年的54亿元飙升至2012年的494亿元，是当年常州市政府预算盈利的1.3倍。2014年土地（使用权）出让收入下跌，仍录得330亿元。
政府融资平台担保多 超过净资产
政府融资平台是指地方政府设立，以融资为目的公司。在地方政府注入土地、国债、股权、规费等资产后，这些公司在资产和现金流方面可以迅速达到融资的标准。，并往往会再辅以财政补贴作为还款承诺或者担保，以便能顺利融资。融资所得用作公用建设和城市建设，不过，多年来，政府融资平台成为地方官员干预市场、提升GDP政绩和贪腐的一项重要工具。
德银的报告写道，规模不大的常州市目前有15个政府融资平台发债，部份通过子公司独立发债。根据德银的分析，这15个机构的债务平均每年增长30%，至2014年上半年，其债务总额为2690亿元，相当于当地GDP的58%。
报告还指出，很大程度上，这些公司的资产增长是靠借债和注入新的土地才能维系的。而这些融资平台之所以能不断地通过借债来增加资产是因为互相之间提供错综复杂的担保。该行针对最大的五个融资平台的调查分析结果显示，这些公司提供的担保在2012年已经超出他们的净资产，而且担保金额还在不断攀升。
来源：大纪元 责任编辑：蔡恒
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