作者：齐俊杰
昨天，千呼万唤也好，预期很久也罢。北京的楼市调控升级，来的似乎并不突然。而从内容来看，基本也是老三样，认房又认贷，首付比例提高，缩短贷款年限，增加土地供应。那麽什麽才是重点中的重点。这些条款又都几个意思呢？会产生怎样的影响？
首先看，重点中的重点，认房又认贷，这才是杀招，说白了就是全国认贷，什麽贷都认，买过商住也不行，只要不是处女贷的，全部被划到二套里面。有人问离婚行不行，答案是不行，只要是夫妻双方同时在还贷款的，那就都有了贷款记录。离婚也没卵用。这一举措将彻底打击贷款的杠杆，也就是说银行将基本上不再支持换房需求。卖了你的小房子再买大房子，你真的要拿全款了？为什麽这样，看第二条。
第二条就是，二套能贷款多少呢？按照北京的规定，普通住宅6成首付，非普住宅8成首付，北京怎麽定义普通住宅的呢？140坪米以下，5环以内468万总价以内，5-6环375万以内，6环外280万以内，面积及价格两个条件同时满足就是普通住宅。两个条件一个不满足，就是非普住宅。现在别说6环了，周边河北的房子已经卖到快3万了，换句话说，北京基本上已经没有普通住宅了。所以，二套基本都会执行非普首付8成。那麽一套500万的房子，你至少得准备400万首付，只能贷款100万。还要承担非普带来更高的税费。换句话说，你现在即使是换房需求，也不能再任性了理论上，改善的空间已经很小了，像原来卖一个60多米的，贷款买一个100多米的，现在可能完全做不到了。顶多换一个70-80米的，还要重新交一遍各种税费，所以换房的意义已经不大。
第三条，30年贷款年限降低到25年，要知道银行现在已经严格考核房贷收入比指标，也就是说你的家庭月收入是要比贷款高出一倍的，而且必须提供收入证明。之前睁一只眼闭一只眼，现在要严格了。那麽会发生什麽事呢？即使你是首套，原来买500万的房子，首套最低35%首付，贷款65%，也就是325万，之前30年贷款，月还款17248元，现在贷款25年，要月还款18810元，无形中每月增加了9%的支持压力，这其实起到了加息的效果。只不过这个加息目前只是针对增量，而不是针对存量。之前贷款过的不受影响。
第四条，企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。企业炒房被限制死了，基本上让企业名义囤积房产的行为更加无利可图。这麽乾很明显就是要打击炒作，企业买房肯定不是为了住的，所以这个算是下狠手。不过要格外注意，购买房子之後多久不能交易，这个招很可能会随着调控升级，用到个人买房上面。也就是说这次也是敲山震虎，你以为你现在买2年後卖个差价出去，备不住就不让你卖了。注意这里为什麽是3年，如果房产税2018年提交立法审议，2019年讨论出台，2020年实施，刚好三年，而在这三年中，炒房子的基本面将很可能发生巨大的逆转。还有这三年是明显的加息周期，2019年美联储要把利息加到3%，中国也不会低於这个数，所以连续加息後，房地产的资产泡沫会发生什麽事？不清楚，锁定交易，让企业拿着房不允许卖，也就锁死了这帮空头，对於房地产是个稳定。
第五条，很重要的一条，加大土地供应，另外督促20万套商品房进入市场，之前的都是调控政策全都是限制交易，进一步降低市场流动性的政策，从根本上来说还是在保证房价稳定，而不是要压低房价，只有供给侧的政策才会对房价产生实质影响，至於加快土地供给，我们还没有看到实质的配套，但土地利用效率似乎今年是提高了。很多卖出去的土地很快就都开工了。而20万套新房集中入市，将缓解库存低的问题。就看这个的执行力度了。这也是我第一次听到20万套未开工或者开工未销售的房子，足以说明北京不是没地没房，而是都在捂盘惜售，20万套房，如果真有这麽多，那麽北京的房子也已经过剩了，而不是不足。加上现在的5万套库存，够北京卖3年的，能解决60-70万人的居住。而未来五年北京人口差不多会每年减少50万。所以其实盯死这块供给，就足够了。
第六，是政策之外的一个内容，还是回到房贷问题上，现在北京各大银行对於二套房贷已经基本上市压後的态度。说白了就是不准备批了，只是不方便明说，拖你3-5个月再说。
综合来看，一直定调房子是用来住的不是用来炒的，现在怎麽界定这个住字和这个炒字，在分不清楚之前，连换房需求现在也在尽可能的抑制。如今的调控颇有点宁可错杀3000不可放过一个的意味，至於为什麽不用土地供给打压房价，这可能也是比较纠结。因为上面可能更清楚，房子不是不够住，即使在北京也很可能是过剩了。那麽如果真是这样，就不是基本面的问题，而纯粹是金融问题。一旦二套房的房贷彻底停掉，这种换房加杠杆的游戏也将彻底终止，房子的成交将被彻底锁死。这不在是一个具有流动性的市场。而我们正在朝着这个方向前进。政策其实不想的，都是多头给逼的，因为政策也不确定，哪一个会是压死骆驼的最後一根稻草。但骆驼却玩的很hi，不断地在作死。
来源：百度百家
没有评论:
发表评论