作者：刘晓博
中国大陆楼市5月的成交数据出来了，中心城市在成交量上“入冬”已成定局。
比如从城市角度看，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大约60%……
从房企角度看，根据“克而瑞研究中心”的数据：2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。雅居乐、万达集团下降幅度在50%以上，万科、保利、首开、碧桂园等下降幅度也在10%以上，龙湖和中海外下滑8%以上。
下面是万科地产2017年5月销售业绩跟去年和今年前几个月的比较：
可见，2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%，环比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，环比下降了16.5%。
上述数据，都是新建商品房的销售数据，没有包含二手房。中国楼市的运作方式，有点类似新三板的“做市商”制度。也就是说，由开发商“做市商”，向散户提供房屋（只卖不买）。在这种制度下，开发商事实上成为“庄家”，炒房者成为“庄家的一致行动人”。
至于“二手房”，则完全看土地拍卖市场、新房成交的风向，在散户、炒房者推动下跟涨跟跌。
所以，擒贼先擒王。地方政府在激活楼市和控制楼市的时候，都从新房下手。所谓的限购、限价、限贷、限售、限商，都以新房为首要目标。
5月全国中心城市新房成交的普遍下跌，意味着楼市开始“在成交量上入冬”。为什么我始终强调“在成交量上入冬”？因为大多数中心城市的房价仍将是坚挺的，大幅下滑的只能是成交量。至于价格，能横盘和微跌就很不容易了。
房价大跌，政府是不愿意看到的，那样会影响金融安全，进而影响整个经济的运行，影响到失业率和社会安定。所以，政府能容忍房屋成交量大跌，不能容忍房价大跌。
5月新房成交量的大跌，到底是什么因素造成的？或许有人以为是加息，因为房贷利率优惠普遍变小，甚至取消了；或许有人以为是限购、限贷和限售，让很多人犹豫、观望了，其实不然。造成5月成交显著下滑的最重要原因，是政府控制住了预售证的发放，让很多楼盘无法销售。
比如，6月5日就有国内财经媒体报道说：广州2017年5月新获得预售证的住宅仅3191套，环比下降69%；获得预售证的住宅面积总计为35.86万平方米，同比下跌65%，环比下跌68%。
上海链家研究部的最新数据显示，5月上海市一手商品住宅供应面积为44.58万平方米，环比下跌22.23%，同比下跌64.94%。
所谓“供应量下降”，其实就是拿到预售证的房子减少了。
在南方某大城市，情况就更加极端：据说，这个城市在5月份只有一个住宅项目拿到了预售证。一批豪宅项目都在等证，但种种迹象显示，7月1日之前他们都不可能拿到。
为什么不让卖？因为担心房价环比上涨，受到中央政府的批评。此前，有些城市使用了比较严厉的限价措施，让新房销售价格低于同一片区的二手房，结果造成了万人抢购的热烈场面，被媒体报道之后，也引起了地方政府的不安。
低价卖，会成为舆论焦点；场面太过火爆，容易产生腐败；正常价格卖，则会引发房价环比大涨，招致上面的批评。于是，暂缓发放预售证，就成为地方政府的共同选择。
当你没有办法的时候，就拖一拖、等一等，这是官场必备的技巧。
也就是说，目前市场成交量的萎缩，是通过“行政化色彩最强”的手段（不让卖）促成的。如果没有这些措施，中心城市的房价将继续上涨，直到泡沫破裂。
而政府为了避免这种局面的出现，不断收紧调控措施，希望拦住楼市这匹狂奔向悬崖的烈马。
回顾2000年以来楼市的演变，你会发现一个重要现象：人们的买房欲望越来越容易被激发起来，而降温越来越难。原因很简单，买房从来都不会错，只会买贵而已。所以，在房子问题上出现了类似“刚性兑付”的现象。
说句实话：如果不来一次真正的大熊市，中国楼市这匹烈马，未来随时可能再次进入狂奔状态……
来源：搜狐财经
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