中国房地产开发商正面临大量人民币计价债券将于明年到期，以及贷款规定更加严格的压力，这也给中国经济带来风险。
不少房企踏准了这波楼市火爆的节奏，并在今年上半年实现了强劲利润，但在面临上述双重风险以及市场普遍预期楼市将放缓之际，这些房企或将面临艰难处境。
根据Wind资讯(Wind Information Co.)的数据，2018年房地产企业到期人民币债券总额将飙升64%，至少达到人民币2,300亿元（合350亿美元），到2019年则会再增加87%。
与此同时，许多人民币债券持有人有权从明年起要求企业提前偿付，而到2019年和2020年，这种情况会更多。信贷分析人士称，一旦债权人纷纷要求企业提前偿付，或引发一波资产出售潮，并造成新项目开发资金枯竭，进而可能导致房企财务状况进一步恶化。
房地产行业未来状况如何演变对中国经济影响重大，而作为全球增长风向标的中国经济受到投资者的密切关注。穆迪投资者服务(Moody’s Investor Service)的数据显示，房地产市场对中国整体增长的贡献接近三分之一。
这些趋势从一定程度上反映了中国政府过去一年限制房屋销售的努力，政府担心抵押贷款激增所引发的房地产市场过热可能骤然降温，并波及经济其他领域。目前，人们越来越担心中国部分地区房地产市场放缓的速度可能快于决策者此前希望的水平。
麦格理集团(Macquarie Group)研究中国问题的经济学家胡伟俊(Larry Hu)称，今年三线城市强劲的房屋销售势头不太可能持续。他还称，明年房屋销售将进入下行周期。
今年夏季，除少数小城市外，大部分城市房价连续三个月下跌，在这种情况下，开发商发债成本也可能上升。据Wind资讯，去年，只有约25%的开发商发行的人民币债券利率为6%或更高。今年的比例超过33%。信用分析师预计这一比例还会进一步上升。
由于很多贷款用房产作抵押，房价下跌或加剧人民币债券、银行贷款和中国监管松散的民间放贷领域的违约，可能给中国金融系统带来影响。
研究机构美奇金(J Capital Research)创始人杨思安(Anne Stevenson-Yang)表示，这些债券只是房地产开发商问题的一个方面。
近年来中国恒大集团(China Evergrande Group,3333.HK)、融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd.,1918.HK)和广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co.,2777.HK)等大型开发商藉助中国房地产热迅速壮大。但在货币政策更为宽松、且信贷成本较低的时候，这些公司也累积了大量用于拿地的债务。穆迪的数据显示，定于明年到期的债券和期权有近一半来自中国前五大开发商。
不过，随着中国经济继续放缓，一些分析人士开始思考这些开发商将在多大程度上受到影响。中国政府制定的今年GDP增长目标在6.5%左右。
此外，近来旨在给房市降温的举措也限制了开发商的融资渠道，进而可能打消小开发商投资新项目的热情。
调控政策包括中国大城市的住房限购措施﹐例如对新房售价设定上限并上调首付比率。此外还有限制房地产开发商在境内交易所发行人民币债券的规定，以及禁止私人资产管理公司从事某些类型的房地产债务融资的规定。这可能导致住宅销售放缓﹐违约风险上升。
专家表示﹐小型开发商尤其易受冲击﹐因为其债务负担很高。例如﹐根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据﹐政府支持的云南城投置业股份有限公司(Yunnan Metropolitan Realestate Development Co.)的净负债是息税前利润的57倍。福州商业地产开发商泰禾集团(Tahoe Group Co.)的这一比率是37倍﹐上海阳光城集团股份有限公司(Yango Group Co.)为逾23倍。
相比之下﹐Granite Peak Advisory数据显示﹐所有 大陆上市开发商的杠杆率为6.4倍﹐除金融机构外所有中国公司的杠杆率为4倍。
穆迪称﹐如果无法对债务再融资且必须在未来一年以现金全额偿还债券﹐大多数开发商都拥有充足的流动性。但这些房企的这一能力正在弱化。标准普尔(S&P Global Ratings)表示﹐获评级开发商的现金与流动负债比为1.6倍﹐而去年为2倍。
各方正在采取措施解决这些问题。恒大在宣布上半年纯利增长八倍后，承诺到2020年将净负债率从270%降至70%。湖北省一个国有资产监督机构则下令国有企业加快建设和销售，尽快将收入入账，降低财务杠杆。
尽管中国房地产市场面临风险，全球投资者仍继续涌入中国开发商发行的美元计价债券。Dealogic数据显示，截至8月底的一年，这些开发商共发行了580亿美元的海外债券，规模为2014年同期以来最高。
另外一些投资者却完全不涉足这个市场，担心回报与风险不成比例。
全球投资管理公司Janus Henderson新兴市场信贷研究主管Jennifer James表示，票面利率必须比目前高得多才行，风险太大了，这种回报水平远远不够。该公司也投资了一家中资开发商的海外债券。
来源：华尔街日报
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