作者：齐俊杰
从去年开始，金融去杠杆就一直是房地产行业头顶上的一把达摩克里斯之剑，随着各种融资渠道的收紧，开发商的资金也是越来越紧张。某著名开发商任先生在诺亚财富上讲话直接就说，现在开发商没钱了，是你们抄底的时候了，人家说的是让机构拿资金去抄底开发商的股权，而被不良媒体歪曲成了让老百姓去拿钱抄底买房。
如今开发商的融资问题已经越来越麻烦先是4月份，华夏幸福(29.91+1.70%,诊股)的资金链问题引发了媒体关注，上交所甚至发出了审核问询函，提出了18个问题直指他的融资和资金状况，而他的股价也在今年以来掉了快40%，5月份中信银行(6.74+0.00%,诊股)才给华夏幸福解了围，提供了他315亿的集团授信，这才让债务问题有所缓解。之后大家的视线又被天房吸引走了。先是爆出1800亿的债务有违约风险，但巧合的是之后又是中信解围，5月15日，天房与中信信托确认，将依照合同约定还款，不存在违约风险。
虽然这两个事目前都平息了，但市场的担忧一点都没有减退，5月份以来，交易机构大比例的抛售地产债，龙湖和泛海债券价格大幅下跌。其实我们之前就说了，由于2015年的宽松刺激，导致了地产活跃，通过涨价去库存的方式调动了接盘侠热情的同时，地产商的热情也被调动了，在2015年地产公司发债活跃，而市场上最多的就是3年期债券，那么按照周期来算，2018年将进入第一个偿债高峰，数据显示，15年全年房企发行公司债规模达约4300亿元。截至目前，房地产行业存量债余额仍有约1.4万亿，在所有产业债行业中排在首位。另外，这些发债企业中，民企居多，根据天风证券的研究，从2016年下半年开始，违约企业主要集中在民企身上，所以，杠杆负债率失控，资金利率敏感性强，行业景气度下降，后续融资通道收紧，债务总量极高，这些成为了房地产债被抛售的主要原因。
从今年开始，地产债到期还款的高峰即将出现，到期还款资金规模大概是9000亿，应该说从时间安排来看，截止5月前，真正的还款高峰还没出现，从6月份开始，真正的考验就来了。还债规模将几倍的增长，下半年比上半年的压力大的多的多。而到了2019年，压力就更大，大约有3700亿的规模。而这种趋势将一直持续到2021年，在这期间地产债的兑付压力都将极大，所以也难怪，很多机构，会选择在5月份就提前抛售离场，主要也是避免踩到雷。机构们想法一致的时候，债券价格也就会大幅下跌。
所以，出来混早晚是要还的，借来的钱更是早晚得还回去，之前几年的风光扩张，现在是到了还债的时候。目前从市场来看，大中小房企，资金缺口都是几百亿，大型房企因为还能够继续融资，也有银行愿意做授信，所以他们资金链还算健康，而中小房企就麻烦大了，已经出现了200亿的融资缺口。所以后期债务问题可能会在中小开发商中，集中的爆发。
现在怎么办？继续玩命卖房子回款外，已经别无他法，但我们看到这种销售去杠杆，只是杠杆转移，而不会去掉，在过去一年，居民杠杆率上升了4%，已经达到了55.1%，而企业杠杆率仍然有159%，换句话说这种杠杆转移的方式并不奏效，企业杠杆率下降的不明显，居民杠杆率上升的过快，而且2017年居民储蓄的增长率首次变成负值，这已经是个危险的信号，把老百姓这点钱都折腾出去，给开发商接盘了，那么债务危机也就越来越近了。
所以目前这种情况下，我们给出的投资建议就是，少碰地产股，更要少碰地产债，未来几年开发商都会无米下锅，随着信用债违约增多，融资利率反弹，那么债券价格还会下跌，所以如果现在要投资债券，最好选择那些纯债的短债的基金，而不要选择长债类的基金。
至于买不买房，我们再强调一下，如果你自己住是刚需，你的目的是房子，那就早买，未来贷款利率会提高，你买房的成本还在增加，不要企图等到未来跌了再买，因为你不知道他什么时候跌，如果是刚需你根本就等不起，万一等个一两年他就是不跌，到时候你的心态会完全失衡，最后反而接了最后一棒。而如果是投资，就不要再凑热闹了，你的目的不再是房子，而是要收回更多的钱，房地产现在流动性已经明显下降，现金流也已经接近枯竭，你未来收回投资的方式只能高价卖出，所以这已经不再是一笔投资，而是一次博傻。而且傻子已经越来越少，调控还在不断加码，所以未来你大概率收不回钱了。房子到现在还没跌过所以你体会不到，炒房炒成房东，比炒股炒成股东还要悲催。至于商铺投资更要注意，租金回报率是唯一衡量标准，超过5%，就可以投资，不到5%，就说明没有商业需求，租金回报不足以覆盖贷款利率，现金流是负的，自然也就不值得投资。千万记住，投资的目的是收回更多的钱，而不是市值，如果房地产市值也算财富的话，我们400多万亿的房地产总市值，早就超过美国成为最富的国家了。
来源：齐俊杰看财经
没有评论:
发表评论