作者：朱罗纪
看到有观点在说，中国房地产正在走向“欧陆模式”，并且使用了很溢美的评价。
我认为这个判断有可能会出错。
之前，我已经在旧文——《中国正在形成自己的“住房模式”》——里表达了这样的判断：决策层已经不认为中国房改以来建立起来的房地产模式是对的，同时，他们也正在探寻新的房地产模式。我当时判断新的房地产模式：仍然不破房地产市场化，同时维持政府在房地产市场上的强大存在。
但从最近的一系列动作来看——比如政治局关于“坚决遏制房价上涨”的精神，深圳的“房改”政策正式颁布，以及今年以来几乎全国各地所推出的调控手段，我认为有一种倾向需要警醒：中国的房地产市场存在退回计划经济时代的危险（激进者认为，已经回去了）。
美好一点的设想是，决策层现在是“以短取长”——短期以“五限令”强力严控房地产市场，坚决遏制房价过分波动导致民怨沸腾，为长效机制出台争取时间。比如住房结构的调整、房地产税等等，要等到大量的政策性住房推出市场可以实现市场替代时，再施行“五限令”退出。
但由目前的一系列动作，我认为以上的设想有可能会偏于乐观。反而更有可能出现：本该是短期政策的“五限令”最后成为了“长效机制”，而万众瞩目的长效机制，最终可能会不了了之。
有一些苗头让我产生这样的疑虑。
首先是，梳理过去10多年的房地产调控，各位最先看到的一般都是每次“调控变空调”。但其实还有另外一个显著特征：干预市场的行政权力这10多年来在不断扩张。
市场化改革推行多年，我们并非没有法律节制这种干预方式，比如《行政许可法》、听证会、《价格法》等等。
这个干预特征的转换，大致可以以2006年90?70户型新政出台为界，开了先河。到2010年进入第一个恶化期，当年，我们第一次看到政府在房地产市场上推出了“限购”、“限价”、“限贷”。这个过程，当时还是伴随着一系列的质疑的，“三限令”也只是在一部分城市推出，因为这些行政干预毕竟都涉嫌违法。
但到了这一波调控，2016年10月之后，我们发现，各地政府对市场的干预几乎到了肆无忌惮的地步，达到了史无前例的高潮。
数百个城市密集推出“五限令”，今天想出政策，晚上就能出来，完全不受任何制约，完全不考虑这样的政策是不是需要经过公开听证，程序是否违法等等。政府通过限价来对新房市场进行价格造假，竟然一再进入国家统计局的价格统计标本。更夸张的是，和2010年之前相比，现在全民似乎都已经顺应了政府这样的行为，觉得这些限购、限价、限售，它们出台是那么的“自然而然”。
这是一个非常奇怪又令人深思的现象。
其次，我们来考察，在“五限令”下，现在的房地产市场变成了什么样。
今天的开发商卖房子，可以这样形容：什么时候卖做不了主（价格备案要报批，超过限价政府会拖着），卖多少钱做不了主（限价），以什么形式卖做不了主（公证摇号），卖给谁也做不了主（限购），买家买到手什么时候卖也做不了主（限售）……
除了生产房子这种商品还是归开发商在主导之外，如何销售自己的产品，开发商已经完全没有任何话语权了。你现在走到市场上问一问，最有危机感的部门就是“营销部门”，因为这个部门可以撤掉了，完全没事干，政府都帮你干完了——卖房子的时间帮你定好，怎么卖告诉你请公证处来就好，卖给谁要审核，卖多少钱政府帮你定好价，营销人员还干什么？
当然，开发商还是有一件事可以主导的：选择不卖房子，但这显然只是理论上存在，除非你的资金链可以扛过整个周期。
除了不生产房子，政府几乎已经全部掌控了房地产市场的各个环节。
我们都知道，计划经济和市场经济的本质区别，是谁来决定资源配置，是权力（政府）来主导，还是市场（价格）来主导。那么现在，中国的房地产市场，近些年来，政府不但权力扩张到极大，并且到今天已经是完全干预到微观的企业经营决策了，这个市场已经成为一个政府完全控盘的市场。
所以，最近每遇到后台有读者来探讨房价未来1-2年会怎么走时，坦白讲，我真不知道，全看你所在地的政府想要它怎么样。要它死便死，要它生便生。
有人说，这是中国房地产市场长期过于畸形决定的，政府这么做是短期的矫枉之举，待到长效机制建立，这些政策就会慢慢退出。比如像深圳，出台了“五限令”，但是同时也出台了商品房：政策房=4:6的“二次房改”，以时间换空间。
话是这么说，但能否成为现实，需要边走边看，我个人有疑虑。
我认为有两个现象，现在并未得到重视。
一个是，政府从未公布过“五限令”的退出条件和时间。
如果认为“五限令”只是短期干预，目的是为长效机制的出台赢得时间，并非破坏市场化方向。那么，按照常理，政府在推出这些政策的同时，应该公布退出时间和退出条件，打算这样的政策在什么时间内退出，或者在什么条件下退出，如此才能令社会信服。
但几乎没有一个地方政府这么做过。
另外一个现象是，现在的长效机制推进太慢，并未出现一个系统解决方案。
基于目前的观察，长效机制主要体现在两个方向。一是住房供应结构的调整，简单说就是：压缩市场化商品房比重，增加政策性住房比重。这部分的调整权力交给了各地的城市政府“因城施策”，从实践看，大城市未来的商品房将极有可能统统被压缩到50%以下。另一个方向是，各界将稳定房价的重任高度寄托于正在推进的房地产税身上。
但这两部分的工作，在推进过程中都涉及到巨大的利益博弈，不会像想象中那般顺利。比如第一个方向，深圳算是速度比较快的，推出了未来17年的6:4房改方案，这个方案据说受到了上层的肯定，认为可以推广。但还是老大难问题，地从哪里来？能否兑现？如果只是挤占原来的商品房资源，便很难说它是增量改革，而是可能会继续加剧整体住房供应短缺的预期。
而房地产税，我认为现在各界对它寄托的期待太高了，似乎这个税一旦推出来，中国房地产的问题便可以迎刃而解一劳永逸了。恐怕更难，房地产税并不是个新东西，世界大多数经济体都已实行，但至今还没有见过有哪个通过房地产税实现了房价永远稳定的案例。更何况，在中国独特的土地制度下，这个税推出的难度应该比想象中复杂。如若遇到外部冲击——比如现在的贸易战，则更会出现变数。
这两部分长效工作推进过于缓慢，反而有可能会导致一个结果：倒逼短期行政干预，变成了“长效机制”，而长效机制却迟迟不能完善。最终，我们看到的是，中国的房地产市场，将长期处于这种“五限令”高度管控之下，呈现出强烈的计划色彩。
这显然不是我们期待中的“欧陆模式”。
在目前这个切换的过程中，如果像今年上半年这200多次调控，再不起作用，怎么办？
毫无疑问，政府会继续加压。
比如现在五年社保限购，调高到八年……
比如现在三年限售，调高到五年、八年……
比如现在住宅限价，高价住宅一律不批……
比如现在离婚2年限贷，调高到离婚2年限购5年限贷……
都完全有可能。
简单一句话，经历了数年探索，到目前为止，中国的房地产调控其实已经基本定型，就是以“五限令”为核心手段，在这个基础上不断加码（或者减弱），直到市场听话为止——那个听话，也有可能是房地产交易被彻底锁死，重点城市不再存在商品房市场了。
也许运气好，“长效机制”出台后，会迅速替换掉“五限令”。但就目前的发展势头看，我认为：中国的房地产市场倒退回“计划时代”，是值得各界高度警惕的一个危险信号。
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