作者：今纶
中国适合人居住的土地其实不少，关键的问题在于资源分配不公，城市之间的差距越拉越大，权力分配资源的范围和深度过大，最后自然会加剧房价的飙升。
几天前，有个前同事很纠结地问我：“我妈手上有几十万，凑一凑还能在广州付个首付，买个一百多万的房子，你觉得怎么样？”
按照这位前同事的年龄来推算，她的妈妈应该已经退休或者接近退休，所以她想用接力贷的形式来帮助妈妈买房投资。
我认真想了一下，推送给她一个新闻，标题是“坚决遏制房价上涨，房地产税法草案最快年内审议”，然后问了一句：“一百多万在广州能买什么值得投资的房子呢？”
她也笑了，“好像没什么好的选择。”
我问：“你正在还贷的房子的贷款利率是多少。”她说了一个数字。
我再问：“那么，你在市场上能找到这个利率水平的稳定收益的理财产品吗？”她说不能，接下来她又问：“我妈说如果不能贷款买房，就把这钱拿去替我们提前还贷，你觉得怎么样？”
我当然说是不错的备选之一。
1
回到办公桌前，一则消息跳出来：厦门地价相比2016年已经腰斩了！2016年的地王有的不敢开盘，有的只能挥泪亏本甩卖，厦门岛内寸土寸金，房价只涨不跌的神话也破灭了，相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万-1.5万，岛外下跌6000-10000元。
更可怕的是，那么多人相信的“面粉贵了，面包会更贵”的规律也被打破了，“融创的东南府，正是厦门2016年的地王，拿地价3.8万/平方米，普通住宅售价也是3.7万/平方米，亏本甩卖，叠墅卖六七万，但销售惨淡。”
▲厦门（图/图虫创意）
一切都在变化，多年来，人们习惯了房价的高速增长，现在终于看到了终点，接下来是缓慢变化乃至停滞。
大佬们是最聪明的，不然，他们就不会是大佬。万科说“以后我不是房地产商，而是转做服务”；碧桂园暂停三四五线城市拿地；宝能系在新能源汽车领域发力，近日举牌转型新能源业务的兆新股份……
山雨欲来风满楼，操盘者的目的很明显：
经过多年的教育，广大韭菜已经深信房价会涨一万年，因此以“去库存”之名为地方政府、银行以及开发商解决困局的目的已经达到，接下来，再割一遍韭菜的大幕即将拉开。
既然你们喜欢买房，而且在三四五线也把房价买起来了，很好，操盘者（主要是一些地方政府）开始陆续出台限售政策，文雅的说法叫”半渡而击”，不文雅的说法叫“关门打狗”，为国接盘，侠之大者，华夏最多。
图/图虫创意
一堆专家以及任志强反对房地产税，说的道理都很正确，然而投资不是讲道理，而是看利益转换和情绪。现在推高房价显然对政府不利，对舆论不利，所以一直以来强调的“坚决遏制房价过快上涨”中的“过快”两个字被拿掉了，这一变化意味深长，再加上房地产税的消息叠加，地产股应声大跌。
未来，我们要面对的是房价窄幅波动的时代，高收益不再，加杠杆买房收取房租会被认为是“脑子有问题”，或者情绪过于偏激。
2
中国经济体制改革研究会副会长樊纲日前在博鳌房地产论坛演讲时有一番发言，他对于限购限贷的部分讨论，我表示认同，因为篇幅原因就不在此赘述，只说两个要点。
樊纲认为，从供给侧进行长效机制的改革，可以从两个角度考虑：
一、“土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给，人口迁徙出去多的地方，就要减少供给”。这当然是最简单的加减法，没什么可说的，属于“头痛医头，脚痛医脚”的招数。
二、“中国房地产改革必须要提高容积率。中国人均可居住率只有世界的三分之一，我们命中注定只能住拥挤的房子，你想住不拥挤的房子到澳大利亚去，到加拿大去，你可以买到看不到邻居的大房子”。
关于这一点，笔者是不敢苟同的。
樊纲在论述这一问题的时候应该告诉我们：中国的城市住房空置率是多少？农村的住房空置率又是多少？
至少我在公开途径是没有查到数据的，估计樊纲也未必有这个数据，如果有，请拿出来说服大家，如果没有，后面的话的可信度就很低。
▲樊纲（图/图虫创意）
假设没有那么多投机力量，包括各种公司进入房地产市场，房价会是今天这个样子吗？肯定不是。大家为什么要投机，因为房价一直涨，所以必须冲进去搭便车。
如果提高容积率，固然可以提高供应量，但是面对多次大水漫灌的市场而言，单纯提高容积率，对于提高供应量有些许作用，作用极其有限。
面对千万富翁排队买房的失控场面，面对地方政府有意推高房价的“有形之手”，面对众多茫然不知所措从实业里撤退出来的资金……提高容积率有多大作用？在多大程度上能够得到利益相关者以及地方政府的真心配合？
或能缓解房价飙涨于一时，却有可能酝酿着更大的风暴和危机。
3
继续批评樊纲的言论。
他说“我们命中注定只能住拥挤的房子，你想住不拥挤的房子到澳大利亚去，到加拿大去，你可以买到看不到邻居的大房子”。这是典型的胡扯。
我的多位熟人曾经住在宽敞的大房子里，地点广州番禺，属于相对的郊区，或者叫新城区。
但是，最近几年，他们纷纷卖掉“面朝花园，春暖花开”的大房子回到越秀区，买了一套小房子，只是因为孩子要读书，他们希望获得相对优质的学位。
图/图虫创意
所以，中国人是命中注定只能住拥挤的房子吗？不是，他们可以住宽敞的大房子，然而公立教育的经费投入还是不够，阶层跃升的台阶越来越陡峭，焦虑的中产阶层们只好舍大求小。
如果公立教育的公平度大一些，公立学校的建设力度和开发楼盘、卖地的力度一样大，我想，很多中国人是可以住上大房子，而不必去加拿大和澳大利亚的。
在邻国日本，所有公立学校的教育水平差不多，所以，大家也没有太多学位房的概念。当然，私立学校的水平差异很大，如果一定要说有学位房的话，某些优质的私立学校附近的房子勉强算是学位房吧。不过，它们对房地产市场影响甚微。
图/图虫创意
没错，市场化的进程也会导致资源的集中和房价的上涨，但是这种进程会有一个自我调节机制，不至于让所有韭菜在十几年的时间里一致看涨房价，而是隔几年就用“崩溃”教育一次投机者。
一个所有韭菜看多房价，在“面包比面粉便宜”（比如融创的厦门东南府）新闻开始出现的背景下，还有韭菜敢于加杠杆进场的市场，未来一定是尸横遍野，欲哭无泪.
来源：冰川思想库
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