作者：樱桃
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上周四，特朗普在推特上宣布对土耳其的钢铁、铝征收50%、20%的高额关税，以报复土耳其对美国牧师的逮捕。
这对本已脆弱不堪的土耳其来说，成了压倒骆驼的最后一根稻草。
土耳其货币一泻千里，在上周五暴跌约18%之后，周一亚市开盘，土耳其里拉兑美元又重挫10%。
土耳其里拉的大跌并不是近期才出现的现象，今年已经累计下跌了50%。
土耳其货币遭遇雪崩，根本原因还是土耳其国内早已出了问题，积重难返。
从深层次的原因来看，土耳其经济增长的基础比较脆弱，土耳其属于中等经济体，经济总量在全世界排名18位，过去这些年土耳其经济虽然保持了高增长，年增长率在6%到10%之间，人均收入也达到了1万美元左右，城乡差距显著减小。
但土耳其经济增长模式单一，长期以来严重依赖于外商直接投资（FDI），属于外向型的经济发展模式。
从数据上就能看出来，2018年第一季度，土耳其外债总额达到4667亿美元。土耳其2017年的GDP仅为8507亿美元，相当于外债占GDP的55%左右！
这样的经济发展模式对外部依赖性过强，很容易被人抓住喉咙一招致命，对国际局势十分敏感，这从2003-2007年间全球经济流动性过剩给土耳其经济带来的繁荣，以及2009年美国信贷危机后土耳其GDP的急剧下滑中便可见一斑。
土耳其领导人埃尔多安一直奉行低利率，吸引大量外资流入，进一步吹大土耳其国内的资产泡沫。
从2002年埃尔多安执政以来，土耳其经济保持了高速的增长，大量的外资流入也催生了土耳其国内房价和股市的泡沫。
一旦出现外资撤离，就会造成资产价格大幅缩水，引起市场的大幅震荡。经济就容易进入动荡甚至崩溃，出现高失业率。
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土耳其危机，还与其政局太动荡息息相关，自从2016年7月军人政变失败，2017年4月修宪成功，土耳其的政治体制从议会制改为总统制，埃尔多安从一个虚设的总统变成一个拥有实权的总统，他的任期最长可以到2029年。土耳其这一变化震惊了世界。
2016年，受未遂军事政变和频发的恐怖袭击影响，土耳其经济增速降至３％左右。为了拉动经济增长，自2016年起，土耳其货币供给量增长率达到18%。
2017年，土耳其里拉GDP增长8507亿美元，较上年增长7.4％，看起来经济复苏了。
但货币供给量多带来的一个问题就是通胀率居高不下。
据土耳其统计局的最新数据，今年7月土耳其通胀率(CPI)达到了15.85%，创下14年来的新高！
通胀率高，物价飞涨，一方面要抑制通货膨胀，另一方面又要保卫汇率，今年土耳其央行已经多次加息，将基准利率从8%提升到目前的17.75%，旨在留住资金。
这种跳跃式的加息节奏，对国内的经济伤害程度是无法想象的，不论是个人还是企业，都难以承受这么高的利息成本上升。
但结果是汇率依然没保住。
因为土耳其的通胀压力这么大，虽然名义基准利率高达17.75%，但扣除通胀率15.85%，实际利率不到2%，所以在美联储加息的大背景下，土耳其国内再加息，也无法阻止外资加速撤离。
同时，土耳其的外债大多以美元计价，里拉对美元的持续贬值，使得还债成本直线上升。
比如原来土耳其某企业借欧洲某银行1亿美元贷款，去年该企业贷款的汇率是1美元兑3.5里拉，也就是说只能兑3.5亿里拉，结果现在一下贬到了1美元兑7里拉，他在土耳其境内赚的是里拉，还起来要还美元，比如一年贷款到期了，他现在要还上这1个亿美元，需要拿出7亿里拉来兑换，企业一下子哪有这么多钱？要么违约，要么破产了。
目前，土耳其企业还有高达2230亿美元的债务需要用美元或者欧元支付。
土耳其银行体系资产光外币贷款占40%，欧元区监管机构担心，土耳其没有能力应对里拉大跌的局面，可能出现外币贷款违约。
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汇率崩盘后，人们的购买力随之下降，老百姓的生活都会有影响，即使有购买力的人花钱也会更加谨慎，商家赚不到钱，经济进入一个恶性循环。
土耳其汇率没保住，房价保住了吗？
土耳其的城市规模大小不一，伊斯坦布尔城市群居住了1500-2000万人口，房价很高，占了土耳其全国1/4的人。其余城市则人口很少，哪怕是首都安卡拉，也远不如伊斯坦布尔的热闹繁华。
我没去过土耳其，对其房价只能从网上搜索资料了解，跟国内一样，根据房子类别和位置，价格也不同。在伊斯坦布尔房价很昂贵，郊区一般都在10000里拉，也就是1万人民币每平米以上，若是伊斯坦布尔中心城区，多在1.5-2万里拉。海景房别墅3-5万不等。
土耳其欧洲部分房价贵于亚洲部分，在安纳托利亚，不管是沿海还是内陆，房价都不很贵，沿海地区多为5000-里拉1平米，如伊兹密尔、安塔利亚。内陆地区在3000里拉1平方米，如科尼亚。
土耳其的房价去年还在涨，据有路网的报道，为了吸引国外投资者，2017年1月土耳其政府出台了一个在土耳其买房即可以获得土耳其国籍的新政策。新的法律条文是在土耳其购买价值至少100万美元的房产的外国人可获得土耳其的公民权。
房地产也算是土耳其的支柱产业，自1998年以来，土耳其房地产业基本呈现连年稳步增长态势，长期占国内生产总值的9%左右。
▲1998-2016年土耳其年度GDP与房地产在GDP中的比重
近年来，推动土耳其国内住宅市场不断发展的主要因素可归结为：国内经济形势驱动、人口的不断增长、持续的城市化进程和政府的政策拉动。
作为一个高度稳定的投资选项，土耳其的房地产投资始终深受中低收入阶层的喜爱。近年来土耳其国内通货膨胀率高居不下，实际利率也持续走低，居民储蓄率低迷，在此背景下，土耳其民众更是将房地产投资视作最保值的投资首选之一。
然而谁也没有料到，在汇率闪崩后，房地产市场开始面临着双重压力，一方面里拉贬值、央行加息，基准利率就加到了17.75%，开发商还贷压力倍增。而面对这么高的利率，谁愿意去买房呢？
另一方面，物价上涨，解决生活用品是首要问题，对房产的需求降低，房地产销售冷清。即便开发商降价、政府减息，购买者仍然寥寥无几。现在安卡拉的房地产项目大都已经停工。
土耳其安卡拉房地产商称，一年以来，我们经历了公投、选举和国家紧急状态，这一年我们一套房子也没卖出去。不幸的是，房地产市场进入了萧条期。尽管降价了，但是我们还是卖不出房子。不只是我们卖不出房子，其他许多公司也遭遇了同样的问题。
来源：樱桃小房子
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