作者：闫利
有数据统计，今年以来，房地产概念跌的最惨的时候（7月左右），万亿市值“灰飞烟灭”，也难怪万科郁亮称，今年企业要以“活下去”为最终目标。要知道，国内大大小小的房企市值在巅峰时刻也就只有3万亿左右。
昨天看兽爷文章，文中有句话，解密君甚是赞同。“时来天地皆同力，运去英雄不自由”。
其实，人如是，事如是，就连2017年曾“头顶光环”的地产股似乎也摆脱不了被这一规律左右的命运。
今年地产股命途多舛，全线下跌。与去年节节走高相比，黯然失色跃然“K线图”上。
有数据统计，今年以来，房地产概念跌的最惨的时候（7月左右），万亿市值“灰飞烟灭”，也难怪万科郁亮称，今年企业要以“活下去”为最终目标。要知道，国内大大小小的房企市值在巅峰时刻也就只有3万亿左右。
解密君望下去，的确，今年地产股几乎负面新闻扎堆，小则引发个股震动，大则血洗整个地产股。
地产股年内遭遇二度洗劫
地产股不太平，从年内遭遇的两次洗劫便可“一叶知秋”。
第一次血洗地产股的是众所周知的国开行棚改收紧传闻。
消息一放出后，6月25日至6月27日，A股与港股的地产股全线大跌。中国恒大3天内跌去12%，万科跌逾14%，碧桂园最惨，跌约20%。
这三天仅是传闻伊始，据CHOICE数据统计，自6月25日到7月8日，139只地产股总市值从2.28万亿蒸发至2.05万亿。一则传闻在短短两周时间内发酵，带来的竟是139只地产股市值2298亿的蒸发。
第二次血洗地产股的正是此次中秋节期间宣布的预售制度取消的传闻。
中秋节之际，港股内房股大跌，绿城中国大跌6.22%，碧桂园跌约5.57%，万科跌2.87%。随后一天，A股地产板块补跌。万科一度跌超5%，新城控股、保利地产、招商蛇口的跌幅均在6%左右。
虽然又是传闻，但传闻的杀伤力丝毫并未减弱。
房地产专家欧阳捷称，预售资金制度的取消将使房企减少33%的资金来源。这也意味着，房企可能会减少33%的投资，楼市可能会损失33%的住房供应，地方政府也将损失33%的土地出让金…
听着似乎谁都不会好过，那为什么还要取消呢？
因为在不少专家学者眼中，商品房预售制度隐含了开发商“空手套白狼”的逻辑，隐藏了房企“孜孜不倦”地将杠杆转移到广大居民身上的事实。而倘若一旦取消，也能在一定意义上规劝银行不要再“认真”为房地产输血，免得呆坏账一出，政府又得帮“亲儿子”“擦屁股”。
据长江固收团队称，其实央行早在13年前就“取消商品房预售制度”“吹过风”，2006年更是有33位人大代表都曾联名建议过取消预售制度，也就是说，每年这一话题都会被象征性地讨论讨论。但上周五，率有“改革试验田”的广东省似乎将这一传闻渲染为实锤了。
（数据来源:长江宏观固收）
中金公司并不这么认为，中金称，取消预售制度是市场误读，而且与上次棚改货币化收紧情形并不相同。此外，当前市场也不具备取消预售制度的基础。中金给了三点解读，核心意思就是几方利益相关者“没人吃得消”。
但市场并不会因为几家之言就扭转了风向，说杀就杀，先杀为敬。
“小打小闹”的利空频现
对房企市场、房企股票造成“血洗”的主要是上述的两大利空。但正如解密君所言，今年地产圈最不缺的就是谣言、负面新闻、还有地产老大发表的悲观言论。
自2018年年初起，地产调控、监管新规、去杠杆的宏观背景就将地产企业推向了一个艰难时刻。
2018年4月中旬以来，美元的走强客观上带动了大陆房企赴美薅羊毛的成本提升，内外较困下，海外融资拿钱成了房企不得不高成本续命的手段之一。
2018年6月28日，住建部等7部位联合发文称要在北上广30余城开展房地产市场乱象专项行动。
利空频出下，中信房地产板块年初至今已跌逾22%。也难怪万科老总郁亮在内部会议上感叹，房地产行业的转折点真的来了。
房企老大们表现得的确是肉眼可见的紧张，许家印今年的重心从造城杀入造车了，而比他们嗅觉更灵敏的“海航系”、“万达系”早已在房地产市场谢幕，去抢做其他行业的“弄潮儿”。
时代要想抛弃你，从来不会先打招呼。房地产行业从黄金时代切换至白银时代，未雨绸缪成了最难能可贵的品质。
从8000亿“小目标”到“活下去”
从房企市值的下跌和战略的转变中，我们可以窥见房企巨变的个中一二。
从龙头房企2017年和2018年市值对比来看，恒大跌的不算多，大概200亿左右；万科跌的比较惨，从年初3300亿的市值跌至2700亿；当碧桂园允诺给投资者一个“五星期的家”，投资者还击以800亿的市值蒸发。
解密君做了一个简要的统计，将大陆的所有房企加上港股的碧桂园和中国恒大，地产股的市值已从年初的3.3万亿降至9月末的2.6万亿，市值总共蒸发约7000亿元（前述万亿市值蒸发发生在7月左右）。
从房企2017年和2018年的战略对比来看，四万亿放水的那几年，房企过得都很舒坦，胆大冒进的摇身一变成了行业龙头，一时风光无两。
如今，排名前五的龙头房企似乎没那么着急了。万科的战略目标变成了“活下去”，碧桂园的战略目标成了“零伤亡”和“提质控速”，恒大总裁夏海钧也急踩刹车称，5000亿后保持10%-20%的速度即可。
口号虽然喊慢了，房企半年报业绩似乎并未受到房地产市场变天的影响。去年年销售额突破5000亿的碧桂园，给2018年的自己又定了一个8000亿的“小目标”。上半年的4000亿在“高周转、高塌陷”的质疑声中业已实现。
但下个4000亿要再仍想通过同样的路径实现，恐怕是不可能了。
而小房企扩张的口号却越喊越响。
以泰禾为代表的小房企，2017年销售额刚刚迈入千亿行列，2018年就喊出要奔向2000亿。实际如何呢？据权威第三方克尔瑞公布，泰禾集团(15.43-0.19%,诊股)上半年的销售额仅有655亿元（泰禾自2014年起就未自行披露销售金额），距离2000亿的小目标似乎还相距甚远。销售不及预期，股价也跟着被打回原形，要知道泰禾曾因为一句口号，股价在1月内暴涨160%。
“未雨绸缪”成了房企在“白银时代”活下去的必备杀手锏，但小房企似乎仍热衷于在幻想的“黄金时代”里“弯腰捡钱”。
用“车市”再造一个“楼市”
这也就是我们为什么看到那么多房企巨头从卖房切换去造车，从卖房切换去搞高科技。
地产大佬的造车时间轴正在述说着这一变革。2015年绿地集团就曾以15.5亿港币认购润东汽车30%的股权；2017年10月，华夏幸福(25.05+0.68%,诊股)出资3.3亿元布局新能源汽车；2017年12月，宝能集团重金砸入65亿元成功入主观致汽车，而且还宣布要连续五年每年砸入100亿搞研发；2018年6月25日，恒大集团以67亿港元正式入驻新能源车FF，9月23日，恒大再度豪掷145亿入股广汇去解决未来FF91销售渠道的问题。
地产大佬一脸认真，俨然要用车市再造一个楼市奇迹。
但转型的背后却是房市巨变后的无奈。没有一家房企愿意被时代抛弃，但倘若将鸡蛋放在一个篮子里，贴上时代“弃儿”标签的可能性便又增厚了一层。
这个时刻，对于房企来说，拼的可能再也不是前几年的规模战了，而是战略的“先知先觉”。
因此，我们看到了李嘉诚的壮士断臂（抛售大陆、香港物业1100亿元），看到了郁亮口中大房企要“活下去”的挣扎，也看到了小房企们还在为“千亿目标”挺进的偏执。
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