8月30日，恒大地产以10月黄金周的名义提前启动了全国楼盘的促销活动。
据悉，恒大对于全国在售的住宅楼盘全部打出了89折的优惠。不仅如此，首付款也可以分期，最低可付5%。这样，把优惠全部用上，住宅最低可去到74折。
另外，办公楼盘在89折的基础上，还有6-7折，这样算下来，这意味着恒大的部分商铺可以去到5折。
在恒大的带动下，融创和华夏幸福也在酝酿一波降价潮。另外，还有龙头老大碧桂园因为马来西亚森林项目的影响，也不排除开启降价潮以保住公司。
作为全国TOP3的房企龙头，为何现在就急急忙忙启动如此大规模的促销活动呢？这又是传递出什么信号？
1、回笼资金，降低负债率
按照恒大最低打76折来计算，相当于房价下降了26%。如此大规模的降价，也是验证了房地产商们一直喊的，要尽一切力量提高项目的周转率，尽快回笼现金。
为什么要这样做?
据明源地产研究院的数据显示，2017年，地产行业平均的负债率为80%，龙头的房企的负债率为80-90%，万科负债1万多亿，碧桂园是9200多亿，融创中国是1.3万亿。
欠了这么多钱，总要还本付息。之前的玩法是借旧换新，不断循环，负债越多，赚得越多。而现在这样一个模式被打破了，因为政府开始大力去杠杆，降低企业负债了。
政府这边，先是给你堵住融资通道，银行的借贷利率也越来越高，这就是为何前段时间被曝出开放商向自己的员工融钱的新闻了。
国内借钱不容易，此前开放商还可以去海外募集资金。但是，现在的情况来看，也越来越不容易了。
一边借不到大额资金，一边又要承受还钱压力。这个压力有多大，我们来看看开放商的到期的债务就知道了。
据天风证券研报分析，2019-2021年，地产债券需要兑付的额度分别为4295亿元、4793亿元、7229亿元。这三年，债券集中到期，需要集中兑付，而一般的年份就在2000亿元以下。
另外，据民生证券的数据，房地产的企业境外的存量债券为875亿美元，也就是5958亿元，也将进入偿债高峰，未来两年的债券到期压力较大。
因此，回笼资金是第一要务。
2、对未来预期不乐观
8月31日，融创中国在香港举办中期业绩发布会。在场的投资者向孙宏斌提问，“一二线城市限购，下半年或未来会投哪一些有前景的城市”？
孙宏斌表示，中国现在的城市，对房地产行业发展不均衡，尤其是房地产行业的政策。有的控制不能涨价，有的没怎么涨的，有的调控前已经涨得比较多了。我们倾向于房价比较低的城市，我们要非常小心的判断。
另外，去年底，万科就表示已经做了准备，迎接房价的回落。
这只是房产大佬们的对于未来预期的一个判断。另外，我们可以从开放商对于拿地的态度便知道一二了。
8月10日，太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会，共有8块地，总面积约为82.71平方米，起拍价合计约为130.82亿元。该地块所处地段极佳，与太原南内环西街、西中环快速路相接，西临万柏林区万亩生态园，不但交通便捷、配套齐全，而且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米。
就是这样的史诗级的土拍会，结果曝出大冷门，8宗地全部流拍，惊呆了全城的地产人士和到场的媒体记者朋友们。政府本想一口气收掉130亿，结果一份没捞着。
不仅仅是太原，上海这样的一线超大城市也出现了流拍的情况。这块地在上海市中心，杨浦区内环内，没有房企报名！非常罕见！
虽然上半年全国楼市土地出让金再创新高，但衡量楼市冷热程度的土地溢价率却同比大降，直接表现是就是开发商拿地谨慎，多个热点城市出现土地流拍。
开放商拿地谨慎了，对于楼市后期的表现也很谨慎。不赚钱的效应下，拿着这样高企的土地就是烫手山芋，谁拿谁烫。
怎么看未来房价?
对于未来房价的走势，仁者见仁智者见智，但是我们可以从一些行业及政策的变化来为我们做判断。
1、房产税草案最快今年底出台
今年以来，官方频频表态，要加速房地产税出台，法案草案年底前有望首次审议，而之前的“互联网+不动产登记”已全面的落实的路上。如果一旦实施，到时候你有多少根毛都看得一清二楚。
另外，多部委释放出加快建立房地产长效机制的信号，与此同时，多方消息显示房地产税立法进程将加速，年底前可能会报备进行首次审议。
现在，中国的房地产资产总价值为760万亿元，如果收1%，就能收取7.6万亿元，如果收2%，就能收取15万亿元。而2017年全国财政税收不过14万亿元。
房地产税加速出台，这是板上钉钉的事情。
对于众多的投机客来说，这恐怕不是一件好事。这一波2015年起来的楼市大行情，一般的投资客会准备2年的资金来月供。而现在并没有见着调控放松的迹象，而是不断加码。
准备过冬的钱眼看要用完了，房地产税又在加速落地，卖方市场也快变成买房市场，刚需客预期也在变化，多种因素下，会造成一定的抛盘压力。
2、去库存的目标已经完成
现在的楼市库存回到7年前，三四线城市存销比已经创下了2009年以来的月度最低值，创下近9年新低。
根据易居房研究院8月30日发布的《百城住宅房价报告》和《百城住宅库存报告》显示，在监测的100个城市中，7月新建商品住宅成交均价12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%。
截至2018年7月底，百城商品住宅库存总量42369万平方米，环比减少0.6%，同比减少8.0%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。
棚户区改造货币化安置政策是本轮2015-2018年房价暴涨的重要原因之一，以涨价去库存，但它开始离开舞台中心。
最近内蒙古呼和浩特发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，由此成为全国第一个告别去库存的城市。
另外，长春市也下发通知取消货币化安置购房奖励，棚改转向实物安置。随着三四线城市去库存成效明显，地方政府防控隐性债务压力未减，货币化安置渐次退场。
停止房地产去库存，现在看来还只是几个城市的个别行动，这是整个楼市巨轮全面转向的信号。
去库存任务的结束，意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓，同时以扩大供地为代表的“补库存”开始，以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。
结语
9月中下旬，美国又要开始加息。由于人民币前期汇率较之前有一定的比例的贬值，央妈肯定不愿继续看到汇率破7这道心里关口。为了保汇率，央妈9月大概率会跟随的。现在，香港本地银行华侨永亨将港元储蓄存款利率提至0.25厘，为香港银行业揭开了加息的序幕。
加息，也就是金融机构上调存贷款基准利率。而基准利率是资产定价最为核心的因素。可以说，加息是牵一发而动全身，会对于股市、债市、楼市等各类资产造成较大的下行压力。
除了加息以外，还有刚需对于楼市预期的转变，以及政府强调的“坚决遏制房价上涨”的原则，这些统统会对于楼市造成较大压力。
买房路上，且买且珍惜。
来源：格隆汇
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