上周深圳法院的朋友告诉我，他们收到了广东省法院的一个信息通知，“今年以来，在中央加强房地产市场调控，经济下行压力加大等因素影响下，广东省部分地区出现楼市“断供潮”，对房地产市场和金融秩序造成较大影响。根据省委要求，需收集全省法院审理的商品房买卖中涉金融借贷案件情况。”
1
要求各个中院上报断供案件详细情况，但上周要准备去苏州调研，没来得及写这事。
广东省法院通知中所指的部分地区出现楼市断供潮，不知道具体是指哪里，深圳法院的人也说不清楚。
不知是不是跟前段时间自媒体发表深圳断供潮的文章有关？
文章列出了淘宝网的一组数据作为对比：
2016年10月，共有法拍房源16套；
2017年10月，共有法拍房源160套；
2018年最近一个月，共有法拍房源356套……
也就是说，一年时间，目前法拍房数量激增至222.5%。
虽然这篇文章遭到了深圳媒体的普遍反击，但我从深圳法院、律师和中介处了解到的信息来看，深圳2016年利用高杠杆入场炒房的投资客，在2017年银行收紧信贷后，到今年10月历经2年的煎熬期，越来越扛不住了，因此投资客资金出现断裂而选择断供的案例确实是在逐渐增多。
2
深圳法院的这位朋友告诉我，目前断供的数量还不算多，因为从断供到审判的执行程序比较长，所以反映出来的信息都有滞后性。
不过有法律人士说，银行的断供案件一般会直接选择仲裁，这样处理起来速度很快，由中级人民法院仲裁，但不需要法院审理，然后直接强制执行拍卖，所以直接看淘宝网上法拍房的数量变化反而是最能反映实情的。
深圳房地产专业律师张茂荣也告诉笔者，他昨天刚接到一个前来咨询的案例，断供是因为今年3月份深圳三价合一之前，业主做了高评高贷，贷款比例达到9成，三价合一之后正常贷款的应该不会出现断供。
而另一位深圳房地产专业代理律师周争锋告诉笔者，断供案例从2016年104新政以后就有了，他去年今年都有代理，今年增加更多，目前他手头还有几个这样的案子。
2016年新政后深圳房价保持平稳，特别是龙岗中心区和罗湖，实际上并没有升值，当时如果做了高杠杆的投资客，现在就是亏。
周律师接触到的断供案例也集中在罗湖和龙岗区，上个月接了3个案件，其中一个是业主已经断供了，但还想继续卖，买受人给了一大笔定金后，才发现业主的债权人已经去法院把房子查封了，没办法卖。
3
根据周律师了解的情况，目前断供的案例大都是在2016年入场的，业主首付款也是从金融贷款公司借的钱，当时只要你是借去买房，金融公司很乐意做首付贷，做了低首付甚至是零首付，实际上他们连月供的钱也没有，企图房子成交后到银行做高评高贷，通过信用贷、装修贷、二次抵押贷把未来2年月供的钱贷出来，以贷养贷，2年后再转手卖出去，如果按照2016年之前房价上涨的速度，可以轻松赚一笔，显然超过辛苦上班的收入。
如意算盘打的好，但让投资客和金融公司都始料未及的是，银行在2017年开始收紧贷款，严格审核贷款流程和客户资质，严厉打击消费贷款流入房地产市场，投资客的月供资金开始出现断流。
“政策收紧后，很多投资客房子卖了没钱赚，干脆就选择断供了，反正首期款也是借的，自己没出多少钱，就等着银行起诉他吧。”周律师说，金融贷款公司一开始还帮投资客垫资还月供，但后来实在没办法也放弃了，只能起诉业主查封房产，因为首先要收回垫资款。
目前断供的除了首付贷外，还有一种叫套路贷，但这种从一开始买卖就是个圈套，比如A跟B一起买套房，房子写A名字，首付300万，贷出400万，由代持人背债，最后B跑路了，房子卖掉也不值400万怎么办，A背负一身债务要么继续还贷，要么断供。
链家的置业顾问也告诉笔者，这段时间卖的房子出现了几单断供的，还有出现抵押较严重的情况，房子都是业主在2016年买的。
断供原因不外乎这几个：房子卖不出去、合伙买房、高杠杆。
他说链家的客户买房审核很严格，如果客户征信不好，或者是贷款过多就不做这一类客户，所以链家的断供还不算多，但是其他的中介公司就相对比较多了。
4
其实深圳的法拍房增长速度相对还算少的，大家可以去淘宝网上看看，江苏和浙江的法拍房增速远比广东要多，利用高杠杆投资炒房的，往往会在银行收紧贷款时期很受伤。
央行在《中国金融稳定报告》中，就谈到了短期消费贷款为什么会在2017年异常增长，
除了一个原因是在整体利差处于低位的情况下，银行有动力投放收益更高的消费信贷，另一个原因在于近年来购房开支骤增，透支了部分居民的消费能力，使其转向利用短期消费贷款维持消费水平。最后，部分购房者利用消费贷等产品规避首付比的限制。
这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。
加杠杆时忘乎所以，去杠杆时就要伤筋动骨了。????
来源：樱桃小房子
没有评论:
发表评论