房地产债务危机或是明年房地产最大风险之一。
据机构统计，中国房地产企业总负债超过19万亿人民币。2019年，房企将进入偿债高峰。为偿还旧有债务，房企正在进行一轮新的融资，而中共监管部门也加快了房企发债的审批速度。有调查结果显示，房企资金链紧张、融资断裂是明年中国房地产市场面临的最大风险之一。
中国房企总负债超过19万亿
在中国房地产市场进入寒冬之际，房地产企业的整体负债规模持续加大。
据格隆汇统计，上半年，170家上市房企有息负债规模相比年初增长了10%，总有息负债规模达到了64525亿元人民币（下同）。
以富力地产为例，该公司截止2018年三季度报显示，有息负债高达1556亿元。公司约63亿元的账面资金，尚不足以支付未来一年的财务成本。
此外，包括恒大、融创等销售规模排名前五的龙头房企，也面临债务和融资的双重压力，其中恒大11月份发债年利率已经高达13.75%，接近过去的两倍。
按照恒大研究院的计算，除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企截止2018年上半年的有息负债余额高达19.2万亿元，每年的财务成本不会低于1.7万亿元。
旧债未还再借新债
2019年将迎来房企偿债高峰，在债券融资到期压力加大的背景下，房企开始一轮新的融资行动。
与此相配合的，是中共监管机构加快了房企发债的审批速度。一家A股上市房企的CFO表示，“进入10月，监管部门明显加快了发债审批速度，不管是海外美元债还是境内债券，从拿到批文到完成发债，前后一个多月就完成了。”该人士分析，房企债务大量到期，可能是债券发行审批加快的关键原因。
恒大研究院近期发布的一份报告显示，2018下半年到2021年是房企债务集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。
11月以来，包括中国恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企，21项国内外融资计划成功获批或发行。
Wind数据显示，今年三季度，房企发债规模为1759亿元，环比二季度增加650亿元，同比去年同期亦有近500亿元的增长；截至11月27日，四季度已发行债券规模为933亿元，较2017年四季度增加了约350亿元。
旧债规模冲抵了新债余额
尽管新债发行量在增长，但到期的旧有债券对新债形成一种抵消效应。
Wind数据显示，今年三季度房企债券发行规模录得1759亿元，但当季债券到期量为1381亿元，新增净融资额仅为378亿元，较去年同期的855亿元大幅减少；10月1日至今，房企债券到期规模为1183亿元，截至目前，四季度房企债券净融资额为-250亿元。
Wind数据地产债口径统计数据显示，2018年至今，地产债总发行量为4108亿元，较2017年全年的3382亿元有较大增幅；但2018年至今地产债的净融资额为903亿元，较2017年全年的2005亿元处于腰斩的状态。需要说明的是，据业内分析师表示，该口径下的地产债，包含了城投债。
中泰证券固收研究团队近期发布研报指出，2019年进入回售期的地产债规模高达4211亿元，与2018年的3180亿元相比大幅上升。其按照2018年的回收率综合考虑自然到期与回售部分，2019年整体到期规模预计为4600亿元，较2018年增幅约为1800亿元。
北京某券商资管部投资经理表示，由于2016年地产债发行量最大，“所以到2019年到期压力就比较大。”
明年房地产最大风险预测
路透12月10日发布的一份季度调查结果显示，中国房地产市场明年将步入下行通道，受棚改力度减弱等影响，三四线楼市将成为明年整体市场的拖累。受访者预计，明年中国住宅价格涨幅将呈现收窄之势，投资也会进一步减速，而成交将逊于今年。
参与预测机构主要包括：中原集团、链家贝壳研究院、华宝信托、交通银行、西南证券、海通证券、中国房地产测评中心、REICO工作室、中国民生银行金融研究中心、DBS Bank、易居、东兴证券、Oxford Economics、招商证券、ING、澳新银行。
路透提出中国房地产面临的五种风险：1）棚改力度减弱，三四线楼市迅速降温甚至出现大跌；2）热点城市房地产市场重现上涨之势；3）房企资金紧张，融资断裂造成运营风险；4）中美贸易战带来经济下行，整体需求减弱；5）其他。
报道称，有10位提及存在第一种风险，三位提及第二种风险，八位提及第三种风险，七位提及第四种风险。
由此看来，对于房企资金链紧张、融资断裂的运营风险的担忧占参与预测机构的一半。
来源：希望之声记者賀景田综合报导
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