作者：齐俊杰
就在昨天，21世纪经济报道文章，说2019年各省市，对于棚改项目目标做了巨大的调整，数据显示，北京从2.36万套下调至1.15万套；天津从2万套，调整到0.65万套，河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；山西将从12.52万套下调至3.26万套；没有什么变化的是安徽和江西。
其实去年年中的时候，国开行就开始收回了棚改货币化安置的审批权，让一些三四线楼市一夜风停，下半年一些地方开始困难，不过一开始住建部表态，棚改还是要继续，棚改不搞一刀切，随后在去年12月，住建部又明确，政府购买棚改的模式被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式，也就是棚改专项债为主进行融资。
换句话说，以前政府只是担保，企业把跟政府的合同押在银行，然后向国开行和农发行融资，获得低息贷款。这其实就是变相的政府担保，而且地方政府不出钱，也不反应在资产负债表上，负债都是企业的。现在不让你隐形担保了，而是你必须以你地方政府的名义去发债融资，这就让政府感到很为难，以后再搞棚改，就要变成自己的债务了，要反映在资产负债表上，还要写进工作报告了。为了不让数字太难看，很多地方都缩减了棚改的规模。
另外，以前的模式，是地方得利，所有的金融风险都在金融体系的政策性银行，而现在把地方政府推到前台，发行地方政府债券，以后的金融风险，就是你地方政府承担了，就好比以前光占便宜不吃亏，所以必然是大干快上。棚改这几年极其凶猛，棚改越多政绩越高，而现在自己承担后果了，我们也看到立竿见影，很多地方把棚改目标立马缩减了一半。
至于影响，也是显而易见的，我们反复强调过了，2017-2018年这波三四线楼市的暴涨，就是因为棚改货币化安置的伟大发明，以前十几年一提高房价就是北上广深，其他地方房价几乎不怎么涨，直到2016年，很多地方房价都不过5000一平米，但突如其来的棚改货币化，一下增加了很多地方的货币投放，突如其来的资金，打破了楼市往日的宁静，拆迁户拿到钱，又把他变成了首付，都扔到了楼市里，所以需求一下暴增了几倍，然后就是房价大涨，有的地方一年翻了一倍。虽然我们还是死鸭子嘴硬，但从政策上已经证明了这一点，刚才也说了，2018年中期货币化安置紧急叫停，年底住建部补刀，取消政府购买棚改的模式。这其实已经在自我纠偏了，只是不愿意承认错误，因为承认错误就要有人负责。但也十分清楚，这个事不能再搞了，已经严重的跑偏了，本来是好意，让老百姓住更好的房子，也能解决三四线的去库存问题，但带来的严重后果就是，居民杠杆率大幅上涨，房价再度被大幅推升.
棚改大幅缩减的后果可能会很快显现，半年之后，一些地方会发现，房也不拆了，楼也不盖了，城市重新回到平静状态，由于前两年的棚改跃进，已经完全透支了购买力需求，家家户户都已经多套房，有些地方房子根本连租都租不出去，人口也是负增长，很多大城市的年轻人，都回老家买了房，但根本不会回来住，所以结果会很惨淡，这些房子再也找不到接盘侠。彻底凉在手里了。等你急用钱想卖出去的时候，发现根本没法变现。就好比买了个假古董，不卖的时候，你总以为他值好几个亿，感觉自己已经到达了巅峰。等要卖的时候，才发现根本找不到买主。三四线以下的楼市，半年以后，最多一年以后就会出现这种情况。
有人说，我不卖不租，就放在那，等有机会再说，老齐可以负责任的告诉你，你将有这几大损失，第一房子物业供暖水电，你每年都要掏钱去维护。第二，房子是要算折旧的，有人按照70年折旧，其实是不对的，中国的房子建设质量只有40年，40年之后房子不倒就算是合格产品，你往前想想看，1979年的盖的房子，是不是都已经成了危房，那会的建筑质量要比现在良心的多。所以如果按40年折旧，相当于每年损失掉房屋总价的2.5%。第三，未来房产税的风险，房子放在那连租都租不出去，以后你根本没有转嫁税费的能力。第四，人口老龄化和年轻人口外流，三四线甚至县城的房子已经严重过剩，而且以后会越来越过剩。货币化安置以后不会再有了，可能连棚改也会逐渐缩减，随着时间的推移你的房子会越来越难卖，过不了多久，你会发现，没人租房，没人买卖，你可能连个中介都找不到了。所以这两年，趁着最后这波疯狂，在三四线城市置业的人，极有可能会成为中国楼市最后的买单者。所以我们的建议是，一切不住的投资类住房，能卖赶紧卖，在三四线城市，即使放开人口政策，也不会有人口涌入，所以尽早变现，未来会越来越难。
来源：齐俊杰
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