作者：齐俊杰
昨天，海通证券的首席经济学家姜超发了一篇报告，他的论据挺有意思，把楼市比作了股票，用股票的思路去算了一下楼市的估值，他说楼市的租售比，也就是一年租金比上房屋总价，这就是房子的价值基础，2005年上海的租金回报差不多是3.5%，而现在房价从1.5万涨到了8万，而租金只从2600元涨到了6000，现如今的租金回报只有1.5%，如果用100除以1.5%，就相当于房子的市盈率，10年前的差不多是20-30倍，而现在则已经达到了67倍。所以，结论就是，楼市透支了未来，现如今楼市已经是高点。投资楼市的长期收益率应该是很小的，甚至是亏钱的。
这个视角挺有意思的，既然把楼市比作股票，那么我们就用股票估值的方法，好好算算，楼市的内在价值。
首先，算市盈率，刚才说了，姜超先生用上海的租金衡量，现在楼市的市盈率达到了67倍，而全国很多地方基本现在租金回报率都低于2%，老齐提醒下，这里的租金回报，是要除以现在的房屋总价，而不能除以你当时买入的价格，很多人都有一种心里误区，认为买的早，回报率就很高，但其实你现在卖掉他回报率会更高，所以一定要计算机会成本而不是绝对成本。2%以下的租金回报率，就意味着楼市的整体市盈率超过了50倍，而中国股市只有在2015年5月份和2007年8-10月份，才达到了这个市盈率水平。所以你说楼市能不能再涨，我还能不能赚钱，就相当于在股市5000点以上问股市还能不能再涨一样！上涨还有惯性，散户也在蜂拥而至，老张老李，隔壁王妈妈也都已经赚得盆满钵满。但是价值已经没有了，甚至未来的预期收益已经变成负值。
其次，看增长率，有人说了租金是会增长的，确实如此，但租金没有跟着房价上涨，是因为租金有他自己的参照标准，也就是说在没有金融创新的情况下，租金的上涨永远跟城市的平均收入水平涨幅有关。换句话说，如果你是城市人群的下半区，你将永无出头之日，会发现租金涨幅快于收入，自己赚的钱都被租金抢走了。而相反你是城市人群的上半区，你的收入速度将超过租金涨幅，这样才有可能改善生活。而城市居民的可支配收入的实际增长幅度在7-8%左右，换句话说租金顶多每年涨这么多。按照复合增长率差不多10年翻一倍，再看下上面姜超先生举得例子，10年间房租从2600涨到6000，年复合增长率是8.5%，考虑到过去10年的经济增速更快，所以这两个数据基本吻合。
那么问题来了，有过股票投资经验的人都应该知道PEG的概念，也就是市盈率比上利润增长率，差不多应该等于1，就算是估值合理，比如之所以格力电器市盈率不到10倍，是因为机构预计未来几年，格力的每年利润增速也就10%左右。那么房地产的PEG，就变成50倍的市盈率除以7-8%的利润增速，PEG超过了6倍。显然严重不合理，即便房地产的周期更长，我们参考医药股的估值，同仁堂的药能卖100年，而一个房子你不可能租100年，所以按照同仁堂的估值，顶多PEG给3倍就已经到头了。换句话说也许房价降一半，就合理多了。
第三，现金流贴现，未来租金其实都可以算的非常清楚，比如一套房子500万，一年租金10万，第二年租金是10万零8000，第三年是11万6600，第四年12万5900，以此类推，到第10年21500，这些钱都要通过折现率5%折算回来，也就是说第二年10万零8000，除以1.05%，等于102800，而第三年116000，除以1.05%的平方，等于105200，第四年12万5900除以1.05%的3次方，等于108800，以此类推下去，把一套房子未来能够出租的每年租金都算出来，将折现值都加在一起，最后就是这套房子的内在价值。注意房子的年限要用50年计算，因为建筑质量标准就是50年。那么大家有兴趣可以算算，把这个总价值算出来减去现在的房屋总价，再除以房价，算算你这50年的投资回报率能有多少？估计最高，也就是租满50年，应该也不会超过3%，如果你的房子只能租30年了，那么很可能内在价值比售价要低。也就是说你通过收房租产生现金流，远不如去买货币基金或者投资债券更划算。
所以，综合来看，如果按照股票的估值，房价的泡沫堪比2015年的中小创估值，但流动性却不可同日而语，中小创股票，你吃一两个跌停大概就能卖出来，而房子在熊市却很难在脱手。最后就只能看着资产下跌。而且未来几年，房产税还要出台，届时会加速现金流的流出，再加上房子越来越多，你所投资的房产未必能够满租，所以最后只能希望有个傻子以更高的价格从你手上把房子接走。这就注定了，房子一定是买涨不买跌，等他一跌，所有的傻子会瞬间消失。最后还是我们的建议，房子有两种属性，消费商品和投资品，当成消费品大家量力而行，如果当成投资品，我们的态度很明确，能不买就别买。扔进去的钱，只会产生市值，十有八九你是拿不回来的。
来源：齐俊杰看财经
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