作者：今纶
前言：一二线城市的房地产也走入了一个相对停滞的高原，退也不是，进也不是，只能听话求“稳”。和整体中国的经济增速一样，房地产的高速增长已经过去。未来会怎么样？日本已经给出了结局。
万科在近日发布的《致股东信》（以下简称《信》）中，语气沉重地提到：“我国的‘少子化’、‘老龄化’趋势已毋庸置疑”，同时还提及挑战之一是“彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代”。
作为房地产巨头的万科做出这种表态，对于中国未来的房地产市场、城市发展意味着什么？房价还会继续大涨吗？开发商还会有“高光时代”吗？一切都没有那么乐观。
稳房价的第一要务是“抢人”
数据显示：郑州房价跌回两年前，开发商苦盼调控放松。自2016年10月，这座二线城市重启限购，楼市沸汤一度冷却，直至2017年11月人才落户新政又续上薪火。2018年9月起，郑州楼市急转直下跌入寒冬，至今未见好转。
郑州是一座什么城市呢？国家中心城市！2018年，这座城市的经济总量破万亿，常住人口破千万，人均生产总值破10万元，跨入超大城市行列。就是这样一座城市，在严厉的调控之下，楼市一片萎靡。
3月12日，当记者还在纠结今年两会没有提“房住不炒”，住房和城乡建设部部长王蒙徽则公开回应说：“2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展，具体做到五个坚持：第一就是坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位……”
既然不让炒房了，那么，人口的增长就应该得到开发商的高度重视，所以万科在《信》中会列出这样一串数字：“90后比80后人口少3100万，00后又比90后少4100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求”。
人口下降成了房地产市场的“封喉一剑”：刚需成了最吃香的群体，除了北京和上海之外，几乎所有主要城市都在“抢人”，广州、深圳、杭州、武汉、郑州、南昌、厦门……
“抢人大战”硝烟四起，一方面是城市要上规模上档次，需要源源不断的人口来加持；另一方面，高房价也“赶走了”不少在中心城市和超大城市奋斗的人。所以，这些地方的政府放低学历、年龄的门槛，吸引更多人才加入，一个短期的目标就是要为房地产托住底盘。
所谓“稳房价稳地价稳预期”，在限购的大方向下，没有人口增量怎么稳？各个城市对此心知肚明。
人口增长乏力怎么办？办法就是从三四五线城市和农村“抢人”，抢年轻人！因为，人来了，就会租房买房，人来了，就会消费。
于是，你会看到，深圳的政策是大专生毕业可以秒批入户，南昌则把门槛设为中专，石家庄直接来了个“零门槛”……
摆在不少地方主政者面前的局面是：2018年社会消费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，麻烦可不仅仅是房地产。
炒房客们还在期待“小阳春”，殊不知稳住现在的房价就已经让地方政府费尽心思。
反对高房价声浪日渐强大
具体就放松调控来看，现在反对高房价的舆情，是一浪高过一浪，地方政府其实已经不敢做过多的放松动作，只能做一些“滴灌”式的微放松，甚至有地方政府在政策层面出现反转的情况。
去年12月26日，湖南省衡阳市房地产业协会微信公众号“衡阳楼市”发布消息称，从明年1月1日起，暂停执行去年起规定的商品房限价政策。一时网络议论纷纷，12月27号晚上，事情出现反转，衡阳市政府紧急撤销“这一决定。
高房价成众矢之的，公众已经对此非常敏感，凡是涉及哄抬房价和放松调控的举措，都会在网络上引起一片嘘声。这是让诸多地方主官噤若寒蝉的舆情之一，一方面他们希望土地拍出新高，以解财政燃眉之急，另一方面又畏惧“地王”不断出现，引发网民的讨伐之声。
即使是一二线城市的房地产也走入了一个相对停滞的高原，退也不是，进也不是，只能听话求“稳”。
这是过去几十年从未有过的现状，为难的不仅仅是开发商。所以，聪明的开发商会“卖惨”，讲述行业未来的可能艰难，或者大讲转型。不聪明的开发商则继续高调，强调会高速增长。
其实，和整体中国的经济增速一样，房地产的高速增长已经过去。
一个时代落幕，一个时代启幕。
大型开发商以后需要面对高烈度的竞争，同时不能犯太多错误，否则随时可能掉队，像万科楼盘坍塌那种近似黑天鹅的事情，在未来的杀伤力势必会越来越大。
中小开发商要做而且能做的，只有不断收缩战线，他们当中绝大多数面临的命运极有可能是：要么被兼并，要么破产。
既然“白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代”，战斗自然会更加惨烈。
三四五线城市房价已经“入坑”
在人口不断下降的阶段，一二线城市的房价或可维持，因为他们在不断“抢人”，他们中的不少地方也确实在快速转型，比如广州、深圳、杭州。
最惨的是那些没有产业支撑的三四五线城市，他们的房价和人口已经掉在“坑”里，而且可能很难再爬不起来，因为这是一个世界性难题。
近日，国家统计局发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示，2018年年末，劳动人口总数约为8.97亿人，比2017年年末减少470万人，人口红利渐行渐远。
清华大学建筑学院副教授龙灜的研究结果则显示：在2000年到2010年期间，中国有三分之一的国土人口密度在下降，或者说，有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失，有180个城市的人口在流失。
首都经济贸易大学吴康教授研究发现：2007-2016年间中国有80个收缩的城市。
澎湃新闻的报道显示：四川达州柳潭村桐子园近年越发冷清。原本140人的村庄仅住7户15口人，其中9位60岁以上老人。
综合以上种种，不难得出以下结论：中国以后的空心村、空心镇和空心城市会越来越多。既然都空心了，房子卖给谁？房价又该怎么涨？
悲剧的是，兴业证券的研究显示，2016-2017年，按揭贷款的50％、消费贷款的60％流向了三四五线城市，笔者真替这些老乡们的未来感到担忧。
有研究者说农民会进城，两亿农民会接盘三四五线城市的房子，不可否认这是一种可能性，但这里边涉及到的购买力和资金效率问题，你们有做充分考量吗？
未来会怎么样？日本已经给出了结局：2013年，日本的空置房是820万户，到2018年已经增加到了870万户。也就是说，过去5年，日本每年都会增加10万户左右的空置房。
2016年，日本住宅专业杂志对未来20年的预测是，空置房总量将增加到2000万户，三分之一的房子可能无人居住，其中相当一部分还将是“无主房”，想送都送不出去。
至于超级大国美国曾经的第5大城市、汽车工业中心底特律的房价，大家自己上网搜索一下，产业的衰败对城市的打击是致命的。
中国的房地产市场中的三四五线城市会有意外吗？我乐观不起来。
来源：功夫财经
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