“灰犀牛”概念首先出现在米歇尔·渥克的《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书中，很快，“灰犀牛”一词就成为现象级热词。
2017年7月17日,官方的《人民日报》文章提及，金融十分重要，也极易产生风险。金融业链条长，市场信息不对称，价值实现过程曲折，又易受外部因素干扰，面对经济周期波动和社会预期快速变化等不确定条件，利益诱惑大，参与者行为变化快。而且，金融领域风险点多面广，隐蔽性、突发性、传染性、危害性强，必须格外小心，审慎管理。既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。
这是官方媒体首次提到“灰犀牛”，虽有晦涩提及房地产，但并没有明确指出“灰犀牛”与房地产的关系。
2019年，中国国家金融与发展实验室房地产金融中心发布的《中国住房金融发展报告》认为，未来房地产市场可能成为中国经济金融领域的“灰犀牛”，其发展趋缓以及金融风险（特别是房地产企业）的显现，必须对此保持高度警惕。
认为房地产可能成为中国经济的“灰犀牛”。
2020年第16期《求是》杂志刊发中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中认为，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
房地产泡沫被明确指出是威胁中国经济安全最大的“灰犀牛”。
中共官方终于承认：房地产泡沫是中国经济最大的灰犀牛
01什么是灰犀牛？
黑天鹅指的是没有人预见的风险，是“未知的未知”。
而灰犀牛指的是已经预见了风险，但不知道风险什么时候爆发，或者明知有风险但否认风险的存在，是“已知的未知”。
从官方措辞中，至少可以认为高层在2017年已经关注到了房地产风险，；从中国“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳表态中，也能窥出高层对房地产风险了然于胸，但从2017-2020年，房地产风险并没有得到有效化解。
事实上，“灰犀牛”风险源于宏观杠杆率，只要宏观杠杆率还在上升，“灰犀牛”就会不断增大，或者单个“灰犀牛”个头不增大，但形成“灰犀牛群”。
“灰犀牛”风险的确定性和威力完全源自宏观杠杆率，即M2/GDP。2017年，中国宏观杠杆率248.1%；2020年二季度宏观杠杆率飙升至266.4%。在房住不炒的影响之下，“房产灰犀牛”膨胀速度得到了一定控制，但宏观杠杆率继续上升刺激下，“股市灰犀牛”庞大了。
股市总是在向经济基本面回归，一个上涨的股市和衰退的经济基本面同时存在，只代表了一种可能，“股市灰犀牛”迅速逼近。
02灰犀牛的五个阶段
米歇尔·渥克将灰犀牛分为五个阶段：1）否认阶段。哪怕日本、泰国、美国等多国已经爆发过房地产危机，但很多人仍然会认为中国不一样，同样的危机不可能发生在中国身上。
2）得过且过。预防危机总会付出一些代价，带来的是现在的痛苦；而暂时忽略危机，就不会在现在付出代价，至于未来是否会付出代价，等到未来再说吧。
3）迟缓回应。最终，对于灰犀牛的风险开始有了一些共识，并开始作出一点有用的回应，但这些回应是迟缓的，多数时间是在争论解决方案是对还是错。
4）恐慌，灾难逼近。
5）行动或者彻底崩溃。
中国目前尚处于第三阶段。虽然最终对房地产的风险有了一定共识，但货币政策频繁掉头，既不敢戳破泡沫，也不敢吹大泡沫。而实际上想要泡沫不破就只能吹大，从宏观杠杆率持续上升来看，“灰犀牛”已经演变为“灰犀牛群”。
灰犀牛风险正在持续放大……
03房股债，都是经济租金
事实上，无论是股市还是房市、乃至债市，都是一种经济租金。房市是一种经济租金非常容易理解，但股市和债市是经济租金似乎没有多少人理解。
金融市场有赢者通吃的特性，伴有多数人财富向少数人手中集中的现象，炒股（债）过程中，输家财富通过非劳动交换手段向赢家集中，这个过程是跟收房租行为通过非劳动交换手段聚拢财富是一致的，在本质上，房股债性质是一致的，都是一种经济租金。
这个过程产生了以下后果；
1）财富集中度提高，贫富差距扩大，富人需求得到基本满足没有消费欲望，穷人有消费欲望没有钱消费。有效需求下降，诱导经济下滑。
2）收租更容易致富，从而激励人力与财力远离生产，智力与资本向零和博弈市场倾斜，生产性活动效率下降，诱导经济下滑。
经济下滑最终将导致经济租金跟随下降。金融市场必须与经济基本面相匹配，才可能健康成长。脱离经济基本面的金融市场终归要向基本面回归。过于繁荣的金融市场向基本面回归过程，会伴生必然发生的，但不知道何时会发生的风险。
这就是灰犀牛风险！
04房产价格的趋势
房产价格主要来自于两方面因素的支撑：1）与经济增长相匹配的房产租金，大致相当于股票的每股盈利；
2）受利率高低影响的资产折现率，大致相当于股票的市盈率；
很明显，美元基准利率在半年前已经降至0，美元已经没有降息空间了，这制约了中国利率的继续下降，也就是中国房产“市盈率”已经很难提高了。而房产租金是与经济增长相匹配的，经济增长却是下滑的。
房产折现率是看利率的，而不是看货币量的。利率下降空间如果受到美元制约的话，哪怕水量再多，也很难流进房产。只要房价涨势遇挫，房价就有向基本面回归的压力。
房价的基本面是，租售比>无风险（一般参考银行定存）利率。房价的回归基本面的压力，正是最终确认房地产是最大灰犀牛的背景。
05房贷选固定？还是LPR？
工行、建行、农行、中行和邮储银行五家国有大行同时公告，将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式。
有不少读者私信问LPR和固定利率如何选？这里统一回复如下：就说一句，银行默认方式会选择自己吃亏吗？
反着选就对了！……
来源：凭栏欲言
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