近期大陆房地产爆发债务危机，正正为全球楼市“亮红灯”，当这些年作为全球楼市最大买家的中国资金都在忙于在本土扑火，对海外资产的投资需求减弱之馀，甚或加大于海外售产套现的压力，问题若持续发酵，或成为全球楼泡爆破的最后根稻草！
今年以来疫情不退，加上通胀升温，部分央行已率先加息以防通胀失控，而美国联储局近次会议亦已清楚交代缩减买债（即“收水”）时间表，预计加息周期将提早在明年展开，为全球货币政策由松转紧、告别零息环境正式揭开序幕。严重偏离宏观经济基本面的全球资产泡沫盛宴，恐怕难以维持。
美国联储局于9月的货币政策会议决定，维持联邦基金利率介乎0至0.25厘不变，惟议息声明指出，若美国经济继续复苏，将确定很快落实缩减量化宽松（QE）政策，同时预期明年将会加息。据该局最新经济预测，2022至2024年的联邦基金利率预测中位数分别为0.3厘、1.0厘、1.8厘，意味到该局预测明年启动加息起至2024年，美国将加息6至7次，可见美国提早于明年将重启加息周期，已甚嚣尘上。
高盛表示，如果联储局明年中结束买债计划，加息可能最早在明年9月展开积极讨论，但相信要到2023年才会落实加息，预期2023年和2024年分别加息两次和3次。大西洋彼岸的英伦银行则可能较快行动，美银美林表示，若强制休假计划结束后就业市场仍稳定，或英伦银行感受到通胀压力，可能最快于12月加息，继而明年5月再加息，而基本预测是明年2月加息。
事实上，今年以来已有多家央行率先启动加息周期，其中，南韩成为亚洲首个上调利率的主要经济体，而巴西央行在9月会议亦加息一厘，指标利率已由今年初的两厘，上升至最新的6.25厘。至于俄罗斯央行今年已经加息5次，总加息幅度高达250个点子，最新政策利率为6.75厘。由此可见，随着联储局加息路线图清晰化，全球央行“鹰”声了亮！
去年疫情爆发下全球央行推出超级QE，激化资产泡沫，全球楼市皆炒得火热，高楼价已是全球各地主要经济体面对的其中一个辣手问题。受到新冠肺炎疫情严重打击经济，过去年多全球央行都实施量化宽松货币政策救市，市场资金泛滥，在零息境下，持有现金形同等资产贬值，故纷纷寻找高回报，致使大量资金涌入全球楼市。
另一方面，疫下建屋进度受阻影响住屋供应，加剧供需失衡的关系，而原材料价格上升，更令建屋成本上涨，多项因素驱使下，全球楼价不断飙升，楼市泡沫在全球蔓延，用家想置业安居，已变成遥不可及的梦想。
市传香港地产商被中央官员要求协助解决房屋问题，不容许垄断，香港地产股随即在上周一暴泻。不少分析员都认为，香港地产业的“游戏规则已经改变”，利率对楼价的影响会逐步减弱，未来本地楼市会一如大陆般受到调控。美资券商摩根士丹利（大摩）更预测，一旦供应显著增加，在最坏情况下，楼价最快会在明年底跌20%。
大摩所谓“最坏情况”，是指公私营住宅每年总供应由目前的3.5万个，大幅增至逾10万个，届时将触发本地地产股的投资评级全面下调。而可显著增加土地供应的因素，分别是农地转换、填海，以及上调地积比率。
事实上，情况正在逐步转变中。该行举例指，上水古洞陆续有农地改划后推出市场；政府亦加快土地回收，冀在2024年收回400公顷土地，大幅多于2013至2018年期间回收的20公顷。该行料2024年往后5年，有10.84万伙住宅可投入到市场。至于在“基本情况”下，该行料今、明两年楼价可分别升9%和5%。
不过，财经专家林一鸣不认为当局有能力大幅增加住宅供应。因为根据各方数据，特别是目前新楼在建情况，可见未来数年私楼住宅供应会持续下跌，每年只有一万多间。
至于香港楼市的“游戏规则”，他认为，中央会加强对港的规管，并渐与大陆城市睇齐，情况属首见。基于不确定因素，投资者将会以沽货为先，才导致上周地产股大幅调整。他估计，香港就算未来两、三年加息，幅度也不会超过两厘，故不会导致楼价大幅下滑。
星级分析员、Portwood Capital董事总经理卓百德（Peter Churchouse）亦认同，以美国目前经济状况，利率不可能会加到8至10厘去影响楼价。至于过往数十年来推低楼价的最大原因，是全球金融危机及政策的重大转变。对于后者，他认为不大可能发生，因中港两地均依赖楼市，例如香港过往的高地价一直为政府库房贡献良多。
他续表示，大陆的楼市成交占国内生产总值（GDP）达28%，高于其他主要经济体的12至20%，故政府不愿看见楼市大跌，最近亦专注于解决内房企业债务可能会产生的系统性金融风险。
股市被指是反映未来经济的指标，经过上周一的地产股“大地震”，借用日资券商大和的一句说话，现时香港地产业不在于市场有多危险或惊恐，而是在于地产商有多大能力去适应新的政经环境。
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来源：东网
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