普通刚需买房，如果不考虑升值与将来置换卖出，只为自住，开心就好，买什么无所谓。如果考虑投资赚钱，或者几年后升值置换，那买的时候要注意，有些坑千万不要去碰。以下几个坑，碰一个sorry，两个损失惨重，三个直接活埋。
1、小产权房
小产权虽然便宜，但升值缓慢，并且难以转正。因为小产权是在集体土地上建的房子，这种房子产权属于集体不属于个人。所以小产权房金融属性非常差，银行不喜欢，很难办按揭和抵押，一般只能全款买，资金利用效率非常低。小产权是不合法的。不合法，因为GuoJia没有挣到你的钱。你没有向GuoJia缴纳土地出让金，就自己盖了房去，当然不合法啦。 给钱就合法，不给钱就不合法，懂吗？
2、写字楼公寓
二手房市场，满五唯一的房子因为省税费，所以很吃香。但是公寓无论是否满五唯一，都必须交20%的个人所得税。
等再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，实行四级超率累进税率，征收至少30%最多60%税费。
还要加上5.5%的营业税，各种杂七杂八加起来，税费堪称惊人，酱油贵过鸡，很多人都敬而远之，所以流动性非常差，想卖打七折都卖不掉。
买房买的是背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等。而公寓很难落户，更别谈与户口绑定的学区房，社保医疗福利。
3、别墅
别墅过去是很多人终极奋斗的归属。好的别墅区，更是人脉的聚集，身份的象征，但由于总价太高，并且面积大，装修要耗费大量的成本且又容易老化过时，所以接盘者寥寥，流通性很差。因为别墅这种产品，是上一辈传统老板的口味，年轻人根本不喜欢，大平层好太多了，别墅上上下下，老人小孩都不方便，装修折旧特别快，并且现在大部分都是小型化家庭，有些人根本就不和父母一起住，一家三口四口，一套大平层够够的了。
别墅本身是慢涨品种，二手市场一年都成交不了几套的，是边缘产品，投资别碰。
4、商铺
十几年前，在繁华的商业步行街会有租金很贵的商铺，号称一铺养三代。如今，电商互联网早已成熟，城市发展加快，新老城更替，人口转移，消费升级，新商圈层出不穷，商铺成了一个极易受到冲击的资产。加上临时交通管制，围蔽施工，消防检查，马路改道，都会令商铺租金大幅下跌，所以商铺是一个防守性很差的东西。
中国现阶段的房产，赚钱主要靠升值差价，而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金，要赚100万，也差不多十年，但是买住宅十年可以赚两波周期行情了，早就赚够100万了。
房地产投资，主要靠升值的价差赚钱。租金只是支持杠杆用的，追求租金收入不是投资的目的。就像投资股票也不是为了收股利，一样的道理。如果只看重租金，很可能你就会栽进公寓和商铺的大坑里面。
5、车位
车位一般住在本楼盘的人才会买，外面的人很少会买，所以潜在的接手人群极少极少，导致升值缓慢。况且，车位价格并不便宜，作为开发商的边角料，甚至单价比住宅还高，并且不能三成贷款。
如果车位能涨50%，住宅至少可以翻几倍，有买车位的钱，不如再买一套住宅。另外现在住房几年就可能做一次改善置换，这个期间完全可以租一个车位来应付。一个升值缓慢的东西，我为什么要拥有它呢？租就行了。
6、老破旧博拆迁
拆迁房，真正赚钱的机会在于在大家都不知道那里要拆你就提前买好了。如果所有人都知道那里要拆，你才去买，那已经Price in ，也就是这个利好已经体现在价格上，再买入基本赚不到大钱了。
另外，买拆迁房，千万不要等政府来拆，然后拿赔偿，最明智的是什么呢？就是趁公布拆迁范围或开始丈量面积，宣布赔偿标准，有一点点风声的时候，就趁高价卖掉，然后去搞一套正儿八经的商品房。因为拆迁房，要等政府来拆，然后拿赔偿是漫漫无期的，郊区大把平整的土地，不到万不得已，政府是没有动力搞拆迁的。
买老破旧博拆迁，是一个回报率很低的行为，穷人最喜欢幻想，但是几乎所有的拆迁致富，都是原住民的故事，并且人家可能等了三四十年才有机会被拆。这么多住户，很难做到绝大部分同意拆迁，总有刁民勒索政府，敲诈群众。中国没房了吗？非得要趟老旧博拆迁这个浑水？正儿八经买个商品房不好吗？
垃圾资产赶紧降价卖掉，渣男始终是渣男，不可能改变，既然您买错了，就要接受市场的教育，及时降价卖掉，拿钱去别的地方投资，把钱赚回来。
早几年把垃圾资产卖掉，去武汉，杭州，成都买房的人，现在你都追不上了，还在为亏了十万八万不肯卖犹豫半天。
哪怕亏20万卖掉，然后买别的地方，赚回100万，也净得80万，人生是一个账户，需要动态计算收益，看增量。
除了上面的黑六类，还有一个是七八线县城的商品房。
人一般有两种情况不愿意换房：老家的房子和人生的第一套房子。刚开始出来打工的时候，很多人是没有想过会在外面买房的，挣了钱都想回家买房，觉得总有一天是要回去的。
于是在老家买了一套新房，交了首付，然后，就一直空在那里，也就是过年的时候回去住三五天，也可能不住，因为要回父母家一起过节。
甚至有人在县城买了套房，从交定金开始计算，七年了，至今未在那里过一次。
另一种就是人生中的第一套新房，为结婚准备的，为即将出生的孩子准备的，辛苦打工十几年，终于有了自己人生的第一套房，怎么可能轻易卖掉呢。
不是感情，是惰性。
我有一个朋友，之前我劝他把老家的房子卖了，来一二线城市买房，他不愿意。他说当初辛苦装修的房子舍不得卖，而且老婆也不同意。
去年还能卖1.2万一个方，现在同一小区网上的报价，毛坯才九千多，他的房子接近120平，一年不到缩水30多万，算上装修还不止。
他的经历应该是比较典型的，来大城市十几年了，工作换了很多，至今还没有找到稳定的工作，所以不想换房。每天七点就要出门坐一个多小时的大巴，然后再转地铁，晚上回到家都八点多了，能不累吗？
不知道这个工作能做多久，他说找工作时，遇到的领导都是比自己年纪小的。如果当初听我的来到一二线城市，房子不但升值了，孩子的教育也跟上了，离公司也更近了，不至于来回换工作吧。
能升值的房子才是你的家。觉得自己当初买房不容易，装修也花了很多钱，这些普通人的思维大大限制了自己的发展。
其实二三十万的装修对于房子来说根本就不算什么，最值钱的还是房子依赖的土地。所有的房子一旦进入二手市场，真正的价值是房子的地段，楼层，采光，景观，朝向，物业等，而不是装修，因为装修是会折旧的。
一些人说起房子，有些人可能会说“不就是一些钢筋水泥，怎么卖得这么贵？
换个说法可能更好理解：在五星级饭店吃饭，拿到菜单后，他说“现在土豆才多少钱一斤，一盘土豆丝你敢要我30元！”
买房和钢筋水泥没有任何关系，重要的是房子下边土地的价值。土地的价值一方面是现在已有和未来会有的配套，配套是看得见摸得着的，比如说医院、学校、地铁等等，另一方面是未来的预期。
如果老家的房子一直空置在那里，有和没有又有什么区别，你不打算回家发展了，那就尽早置换到一二线城市。不要说觉得生活太累，换房麻烦之类的话，也别怪这个城市太拥护，放不下矫小的肉身。
每个人都不会只有一套房子，每个人的一生也不会只住在一套房子里。别和你的房子谈感情，不要爱上她，你以后还会有更多更好的房子，记住，能升值的房子才是你的家，房子不但可以用来住，还可以用来升值！
现在市场如此喧嚣，真正的投资者应该与长期的价值为伍，站在概率和赔率都有利一面，同时透彻理解并执行复利法则，把垃圾资产卖掉，长期持有优质资产，等待时间的回报。大部分人往往对已经失去的机遇捶胸顿足，却对眼前的机遇熟视无睹。你并不是没有机会，大多数人的停滞不前仅仅是因为不愿意行动。
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来源：楼市团长
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