前段时间刚开放样板间，售楼处就被看房客户挤爆的中海寰宇未来，终于要在下周开盘了。
随着北京房价的全面回调，新房和二手房之间的价格越来越割裂，大量“优惠力度”超过新房的二手房，正在快速瓜分新房的购买力。
今年溢价过高的新房项目，是肉眼可见的卖不动了，大量项目不得不降价抢跑，市场信心遭受近几年来最严重的一次打击。
在这小阳春的关键时期，开发商们都亟待着能打场漂亮的翻身仗，来鼓舞新房市场日渐低迷的士气。
而“中海寰宇未来”作为京楼当下最受关注的热门新房项目之一，毫无疑问成为了：全村人的希望。
该项目热销与否，不仅影响着新房市场的预期走向，更影响后续开发商在昌平的拿地信心。
为此，中海在前期可谓是做足了准备。
项目还未开盘之初，就打破常规全面启动了分销渠道，让自媒体和各大中介机构全城推广。
如今临近项目开盘，又提前释放了开盘优惠信息，一共有三项折扣：1、提前认筹，优惠2万；
2、开盘当天认购，优惠8万；
3、按时签约付款，再优惠10万。
按此计算，一套房最高优惠20万，大部分房源平均能优惠2000元一平，相当于指导价从6.6万降到了6.4万。
以如今的市场现状，不排除开盘当天，还会有更进一步的优惠。
房产的升值潜力并不是楼盘品质决定的，而是由地段价值决定的。
“中海寰宇未来”之所以有这么高的热度，与所在朱辛庄版块的地段价值密不可分。
作为未来科学城西区的重点发展板块，朱辛庄已经聚集了小米科技园、紫光数字经济科技园、好未来总部等优质产业园区。
项目附近有万达广场和佳总万科天地等商业配套，向西2公里则是永旺商城和超级合生汇。另外还规划有将由101学校承办的K12学校。
双轨交通，直线距离600米就是地铁8号线和昌平线交汇的朱辛庄站，不管是上班通勤还是进城都很便利。
有产业、临地铁、有商业和名校分校，不管是软件还是硬件，都足以碾压昌平绝大多数区域。
这两年由于昌平大量供地，昌南地区的新房项目，或多或少都存在“滞销”问题，只有朱辛庄：是绝对的热销。
比如去年开盘的越秀星樾和大华启宸府，都是开盘即日光的现象级红盘，这也是市场如此期待中海朱辛庄的原因。
但与同区域内的前两个楼盘相比，中海寰宇未来的优势却并不明显，甚至可以说优势欠缺。
首先，越秀星樾和大华启宸府去年的指导价是6.2万一平，而寰宇未来的指导价是6.6万(折后6.4万)一平。
在指导价更贵的情况下，中海却没有拿出更好的产品，市场期待的阳台、落地窗、大面宽等黑科技，通通没有。
其次，中海产品缺少竞争力，在户型上不如大华，在得房率上又不如越秀。
大华90平就能做到南向三面宽带飘窗的飞机户型，南北通透，餐客厨一体化，全明格局。
哪怕越秀101平也做到了南向三面宽，106平是三房两卫的飞机户型，120平做到四房两卫。
而中海112平才有南向三面宽的飞机户型，98和107平三居都只有南向两面宽，143平才有四房两卫。
大华房源的得房率在75%～78%之间；
越秀房源的得房率在78.5%～85%之间；
中海房源的得房率在74%～80.6%之间。
三个楼盘里，越秀的得房率最高，意味着套内单价更便宜，与之相比，中海和大华的得房率落后了一大截。
并且，昌平南是典型的刚需市场。
之前昌南的新房项目，多以“刚需和刚改”户型为主，就算有少量大户型，也尽量控制在130平以内。
众所周知，昌南只是海淀码农的暂住地，有明显的天花板上限，如果总价超过一定界限，大家都会转头奔赴海淀。
而中海却反其道而行，项目只有极少量88平和94平的非标户型，主力户型为98-117平三居和145平四居，总价段约650～976万。
可以明显看出，项目整体定位“刚改和改善”客群，并且单价和总价的定价都过高。
当时越秀星樾小户型的均价最贵，达到6.4万一平；楼王四居大户型的均价反而最便宜，为6.03万一平。
120*6.03=套均723.6万
而中海寰宇未来143～145平四居大户型的均价约6.7万一平。
143*6.7=套均958万。
与越秀相比总价高出200多万，这无疑大幅提高了意向客户的购房门槛。且接近1000的总价，客户也拥有更多的选择。
还有最重要的一点，造成越秀和大华被市场疯抢的前提，是当时区域内新房和二手房之间还存在明显的：价格倒挂。
今时早已不同往日，连核心区的中信城、中建玖合府等神盘，都逐渐失去了倒挂属性，更何况朱辛庄。
而中海在价格、产品等方面，也不具备明显的优势，已经很难能再复制越秀和大华的传奇了。
但不得不说，海淀北码农的购买力确实非常旺盛，旺盛到昌南再烂的新盘也少有卖不掉的。
据说中海目前的认筹已达到600多组，就凭这认筹比，寰宇未来仍然是北京当之无愧的最热门项目。
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来源：米宅北京
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