一个极为重要的转折点…

2024年5月11日星期六

一个极为重要的转折点…

再讲一下楼市，因为实在是太重要了。

国人的主要负债和资产就集中在房产上，毫不夸张的说，有房的，多数身家都在房产上，没房的，哪怕租房也必然受影响；另外，新一线的杭州市突然放的大招也着实过于震撼。

要知道政策面在前面一年多不断释放楼市利好，也没有哪个核心城市一步到位释放三个大招。

广州，限购区120平以上的住房放开限购，支持“租一买一”“卖一买一”，也就是说，把旧房挂牌租赁或出售的再买可减相应套数；

北京，已在京有1-2套房的，可在五环外再购1套；

上海，官方出面介绍中介和房企，帮居民解决卖旧房和买新房，实现‘以旧换新’；

深圳，分区调整限购，非当地户籍，1年社保即可在非限购区买房，之前是3年，有户口且两孩（未成年)家庭可在限定区再买1套，纳税100万或10人以上公司，可以公司名义再限定区买房；

成都，全面取消限购，不再审核购房资格。

看得出来，大家哪怕抄作业也是充分发挥‘主观能动性’，有的纯属隔靴搔痒，成都的松绑力度比广州更大。

再看杭州呢，上面几城有的它都有、别人没的它也有。不但全面取消限购，还同步放开买房落户，还活学活用，只要把旧房挂牌待售，再买就算首套，可享受首套低利率。

而且关键是，杭州作为长三角中心城市之一，新一线城市，全面取消限购、买房落户这两样重磅利好无异于在当前几大核心城市同台抢人背景下投下一颗核弹。

等于在北上广深释放终极大招之前占据绝对的先手，虹吸全国人才，尤其对同处长三角的大上海、苏州都将形成虹吸压力。

毕竟目前从宏观上来看，房地产是个存量市场，也就是买方市场，挂牌卖房者众，房价最终取决于买家。买家的数量是既定的，那么接下来抄杭州作业的城市或将扎堆上演。

话说回来，众多核心城市已然纷纷释放重大利好，楼市会不会起底反弹？

根据诸葛找房数据，五一假期，楼市仅北京、成都、济南3成成交表现好于去年，主要因素可能就是成都和北京赶在五一前松绑了限购。

另外据中指研究院的统计数据，五一假期，广州新房日均成交0.73万平米，同比下降65%，降幅是一线城市中最大的，而北京同比上涨19%，深圳和上海分别同比下降32%和62%。

按理说北上广深四大城市拥有大量外地购房客和本地需求，而且还是正值黄金假期，但是除了刚松绑限购五环外的北京，其余三城哪怕广州深圳都在早前就已释放利好，但同比仍然大幅下降。

所以由此也可见，对于房地产的中短期未来并不能太乐观，一方面两极分化必然会更加严重，贵的更贵、降的继续降，另一方面，只怕后续政策力度会超出想象。

那么，如果楼市继续不景气，政策面会再释放什么大招？

说到这个，我倒想起了美帝08年次贷危机，为什么会发生次贷危机，原因很多，但主要有以下几点：1，底层资产质量差。一开始买房可能只要两成首付，之后逐渐降低，0.3成首付甚至零首付、超贷，换句话说买房的人从一开始能付得起两三成首付的中产及以上，到后面哪怕没啥收入的人也能全靠贷款买房，中介、评级机构为赚钱闭着眼盖“萝卜章”，金融机构闭着眼放款。

到2006年，据报道，美帝8成的房贷是由中低收入及以下人群在背着，这就意味着房贷形成的基础资产质量极差。

2，金融机构、掮客、评级机构等等闭着眼出具合格评级、研究出种类繁多的房贷衍生品，衍生品投到资本市场上买卖交易，资产证券化像放卫星一样迅速膨胀，卖向全球投资者。

3，即使购房人断供也是无追，只要把抵押给金融机构的房子扔给金融机构就能直接免债，即使个人资不抵债也能走个人破产，轻松甩掉债务然后‘开开心心’去流浪，成为美丽风景线。

这种资产结构就极容易形成断供潮。

暴雷就在一瞬间，大量中低收入及贫困人群支付不起高额房贷，金融机构出现巨大风险敞口空洞，随机的一个多米诺骨牌倒下瞬间就自下而上引爆资本市场，买了房贷衍生品的全球投资者瞬间血本无归。

在暴雷前一刻，个别华尔街之狼捂着盖子向全球投资者低价甩卖即将成为废纸的房贷衍生品，成功踩着落水者上岸…

抛开复杂的金融不谈，就说房地产，美帝的经验教训可能是我们政策摸石头过河的石头，是下限。

就拿首付比例来讲，前两年有砖家建议实行零首付，但老美的教训摆在这，政策面的底线思维一定是存在的，中短期内不可能零首付，哪怕1成首付都不太现实。

但是，如果以老美的教训为下限的话，那么在这个下限和当前政策之间，可调控范围还是极广的。

如果中短期内住房交易量难以托住，那么后续政策面必然会朝着这个下限方向调节！

现在再反观‘准一线’城市杭州全面取消限购及买房落户，或许就是房地产周期中的又一重要转折点。