#一二线城市的租金也快撑不住了

2024年6月1日星期六

#一二线城市的租金也快撑不住了

咱们聊了很多次房价下跌，今天咱们来聊一聊下跌的房租。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月份全国大中城市租金挂牌均价为34.77元/平方米/月，环比下降0.48%，同比下跌1.96%，并且环比租金已经连续四个月下跌，而同比租金连续下跌更是达到七个月，而整体的租金均价已经回落到2021上半年水平。

把城市分等级来看，一线城市平均租金为84.13元/平方米/月，环比下跌0.3%，同比下跌4.83%；二线城市平均租金为30.74元/平方米/月，环比下跌0.72%，同比下跌2.21%，很明显，当下的房地产市场不仅房价在下跌，租金也是在下跌的，并且一线城市的同比租金下跌程度还要大于二线城市，这背后透露出来的信号就非常有意思了，因为租金下跌背后也有很多原因，那这些原因也是当下房地产的困局所在。

原因一，居民收入预期不理想。要知道房租上涨与房价上涨的源动力并不相同，房租的上限取决于当地居民的收入水平，并非取决于房价，而房价上涨的空间主要取决于货币供应的总量。

说白了就是不管你的房价有多高，只要当地的居民收入在不断的下降，房租就会跟着下降，否则的话租房人群就会外流，因为每月的租金占租客的月收入太高了，所以现在租金连续下滑，反过来也在说明居民的收入预期不理想，经济复苏的信号依旧没有传达下来，这也是当下我不看好房价的原因，因为经济预期没有上来，而居民负债却居高不下，单纯指望房地产政策发力，是很难再达到过去的刺激效果和上涨效果。

租金下跌的原因二，市面上的租房供给太多了。

现在不仅是房地产的买卖供过于求，租赁市场同样内卷，首先是近几年各大城市都在加速保障房的建设，特别是一些重点城市，比如，2023年，上海和广州的保租房筹集计划各7.5万套，而北京是8万套，杭州是7万套，成都是6万套，大量的廉价房源入市，租客可选多了，自然会导致租金价格下降。

从这一点也可以看出，最近咱们一直所强调的国家队下场收储商品房用作保障性住房，也不会完全推动房价上涨，他只会加剧市场的分化，毕竟收购的房屋并不会凭空消失，最终还是以更低的价格或者更低的租金流入到市场上面。

当然了，保障房仅仅是影响租房供给的一部分，更多的还是业主售转租，现在重点城市的二手房挂牌量都在10万套以上，稍微高一点15万套，再高那就是20万套以上，这里面有大量的业主是租售同时进行的，反正房子不好卖，就先租着，还能够回流一部分资金，所以，2024年5月份一线城市在租房源量同比上涨3.9%，二线城市同比上涨21.8%，特别是二线城市这么大的一个供给量，想房租不跌他都难。

房租下跌的第三个原因，净流入人口在减少。

我们的整体人口已经进入到了负增长阶段，并且城镇化率也达到了一定的高度，因此大城市对于小城市的虹吸作用也没有前几年那么明显了。

2022全国人口净流量第一城是长沙，增量只有18万人，2023年全国人口净流量第一城是合肥，增量不到22万人。

要知道在前几年全国人口净流量第一城普遍都在40万以上，也就是说现在重点城市的人口流量和前几年相比几乎减半，人口少了，租房的，买房的都会跟着减少，房价下跌，租金下跌也属于合理现象，所以现在为什么很多城市都在放开户口？

原因就是这么简单，人口，抢人口，并且现在的楼市政策为什么刺激刚需刺激不动？因为流入人口在减少，也就是刚需在减少，其实也不是刚需不买房，而是现在刚需买房的体量达不到既得利益者支撑房价的要求。

房地产这个盘子太大了，完全把刚需和改善群体调动起来，也很难全面支撑房价，最多是通过强能级城市虹吸支撑一部分，所以现在的房地产市场不管是租金还是房价都进入到了一个深度的调整期，因此不管是从房产的增值空间考虑，还是租金的长期回报来看，当下楼市的投资价值都到了需要重新审视的时候，好好想一想你看中的房产还是不是那个高杠杆高回报的产品？