留给环京业主的时间不多了

2024年6月19日星期三

留给环京业主的时间不多了

环京业主

身在北京，却在环京周边买房，这样的购房人不要太多。什么北三县燕郊、大厂、香河，什么天安门正南五十公里的固安，什么北京人民的后花园怀来，都曾经是那么亲切，使没资格高攀北京房子的人们心动过。

心动无所谓，但如果转化成行动，这个亏就吃大了。我想现在手握环京房子的朋友都会同意我的看法。

问题是，不割肉，这事还没完。

环京楼市究竟有什么吸引力？我想不生活在北京的人可能不大容易理解。

环京针对的是北漂一族的需求。北京的流动人口是海量的，按统计局数字，北漂人口近800万人，800万什么概念，要知道北京总人口也才2000多万，也就是说其中有1/3左右都是北漂。

这些人在北京的居住需求，不外乎买房或者租房。租房我们暂且不提，单说买房。北京的房价实在太高了，是很多人掏空六个钱包也买不起的；还有一些人虽然能买得起，但却达不到北京的限购条件。这些人如果不想等待的话，那就只有把目标转向环京地带。

北漂人口里哪怕只有5%买了环京的房子，那也有40万套，这个数字足以养活很多个大型开发商了。

环京楼市都包括哪里的房子？张家口，怀来，涿州，廊坊，固安，武清……虽然都打着环京的旗号，真正的环京通勤，还得是著名的北三县。

北三县包括包括三河市（县级市）、大厂回族自治县和香河县，都隶属于廊坊市。这三县的位置十分独特，有多独特呢，看下图就明白了。

北三县虽然属于河北省，但却是一块飞地，完全迁入北京和天津之间。以至于长期以来一直有人提议将北三县在行政上划归北京。

这种说法不是没有道理，北三县跟北京中心的物理距离，比北京自己的很多远郊区更近。比如三河市的燕郊镇，跨过潮白河就是北京的通州区，如果是在东三环附近上班，那燕郊的居民早晨过河去北京，晚上再回到家中，可能比住在门头沟和房山的居民通勤时间更短。

我们就以北三县为例，看看环京楼市的起与落。

谈到环京楼市，有一个开发商是无论如何绕不开的，那就是华夏幸福。他当年立足固安，在北京的东南西北各开发一座孔雀城，“一个北京城，四个孔雀城”的口号，曾经铺满北京的楼市宣传栏。这样几句简单的标语，能轻易地击中无数北漂人的心。

生活在孔雀城，工作在北京，成了无法在北京买房的北漂们，实现“幸福”的另一路径。

十年前，伴随着北京非首都功能外迁和雄安新区的规划，京津冀协同发展战略不断推进并上升为国家战略，给环京楼市带来了新的生机。有个词叫“环京一小时度假生活圈”，是环京楼市的每个楼盘都要强调的概念。开始是驾车一小时，后来借助“轨道上的京津冀”建设，同样一小时，高铁能把人们带向更远的地方，甚至已经超过了京津间的距离。

但环京楼市真正火起来，还是源于楼市调控。2010年，为遏制房价过快上涨，北京开始实施限购政策，但购房需求是刚性的，不会因为政策而减少。怎么办呢？大量刚需只好向环京地区外溢。几年间，环京地区房价从几千元普遍翻了数倍，燕郊、大厂房价一度突破3万元/平，香河、永清、固安、霸州等地房价也超过2万元/平。

以燕郊为例，多年来都是北京外溢刚需的置业首站，无论是价格还是开发程度都当之无愧是环京楼市的“带头大哥”。在孔雀城最火的时期，要买该项目的房，得先交3万块钱排号，摇号后拿到号码牌的才有资格去现场选房。现在回看简直是魔幻。

2016-2017是环京楼市的高光时刻。2017年3月时，燕郊二手房均价已达到3万元/平米的历史性高位，比去年同期上涨了三分之二，新房价格更是出现了一轮“跳涨”，单价破3万、部分优质项目破4万，涨幅甚至高于北京楼市。中国房价行情数据显示，当时京津冀城市房价平均涨幅40%，而珠三角城市房价平均涨幅仅为23%。

环境楼市的大转折来自6月2日。廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确要求本地户籍的家庭只能拥有2套以上住房；非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的，限购1套住房。

这意味着在北京工作的购房者自此无法在廊坊买房。环京楼市失去了它主要的购房客群。一度熙攘热闹的售楼处，立马陷入一片死寂。房价应声下跌，一泻千里，当年就基本被腰斩。

环京也不是一路下跌。2019年曾经也有过反弹的机会，通州副中心建设、冬奥会主办、首都第二机场、产业外溢等一系列概念的相继落地，给环京楼市迎来了比较强的反弹预期。北三县和张家口都迎来了新一波投资浪潮。

然并卵，2019年之后发生的事，大家都清楚了。环京楼市自此一蹶不振，直至今天。

以上只举了廊坊的例子，其他环京区域同理，有的还不如廊坊。比如当年著名的武清销冠首创国际半岛，现在已经跌得惨不忍睹了。

环京楼市未来还有机会吗？我看难了。

回顾环京楼市当年之所以崛起的原因，主要是北京的购房需求。燕郊也好，固安也好，张家口也好，这些环京区域自身的人口和产业都远远支撑不起高房价。真正严格执行限本地人购买之后的房价，可能才比较接近它应有的实际价值。

当年环京的高房价，我想七分来自北京购房需求外溢，三分来自对买房投资的过度追求和开发商的炒作。但这两部分支撑今天已全都不复存在。

咱们的楼市救了这么久，能不能救起来尚属未知。从最新的房地产交易数据和金融数据来看，楼市的转折点明显还没来到，什么时候到底都还说不清。北京自己的二手房房价还在持续下跌，只能靠降价来换取一点交易量。怎么可能指望环京楼市的房价会止跌回升呢？

再说，一线城市主要是靠对楼市政策的松绑来救市。而环京楼市的需求很大程度恰恰是因为对北京的限购才形成的。如果北京的房子可以随便购买，房价、首付也降下来了，试问谁还有心思、有必要去买环京的房子呢？

资料图：廊坊城市公园

我们就乐观点，退一万步说，就算短期内楼市真能救起来吧，按上层的规划，新的房地产的发展模式肯定也跟原来不同了。真正有投资价值的，最终一定是核心城市的核心地段。无论怎么看，环京区域也不在其中。

其实都根本无须掰逻辑，直接看事实就好。廊坊取消限购至今已经快两年了。可楼市又如何呢？有一点起来的意思吗？

树倒猢狲散。环京楼市的那些开发商们，曾经大名鼎鼎的鸿坤伟业，华夏幸福，荣盛发展，隆基泰和，如今暴雷的暴雷，危机的危机，泯然无踪。师傅都没了，还取什么经。

现在还持有环京房产的人不在少数。大多数人是因为找不到下家，或者损失太大，所以暂时搁置，以待后市。可是，这次央行517新政没能把一线城市救起来，基本意味着短期内楼市下行已成定局。留在手里的房怎么看都是积累，只会继续贬值，倒不如借新政的余波趁早割肉离场。也许对于环京的业主，这也是近年内最佳的出货机会了。（只是今天的对手盘已然难寻啊）

环京楼市，还能风云再起吗？