2024年9月9日星期一

#北京 、 #深圳 同时上演!扎堆降价离场大比拼

01

京沪深楼市,效果转弱

环顾过去三年的疯狂救市,会发现一个问题,政策作用的时间越来越短,如今,一般效果都只有一两个月。

以目前公布成交数据的深圳、上海北京来说。

深圳5月末降低了首付比例和房贷利率

首套房首付由30%降至20%,商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP,降低了35个基点,根据目前的LPR计算,利率已经降至3.5%。

二套房首付由40%降至30%,商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP,同样降低了35个基点,根据目前的LPR计算,利率降到了3.9%。

在新政作用下,6月、7月深圳的二手房网签量均冲到了5000套以上。但8月份,再次跌破5000套。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了可见,效果已经褪色。

上海也是5月末下调了首付与贷款利率,6月份二手房成交量直接干拔到2.64万套,创三年多新高。7月与8月效应退去,8月份上海二手房(含商业)共计成交17884套,环比下跌12.25%。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了北京方面,在上海、深圳、广州降首付一个月后的6月末,北京跟进。

首套房首付,无论是商贷还是公积金贷款,最低下调至20%。

二套房首付以五环为界线,五环内首付35%,五环外30%。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了新政作用下,7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套,高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套,为14363套。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了当然,哪怕8月份只有14363套,北京的二手房成交量也仍维持在1.2万套的荣枯线之上。

而且,从过往的成交量可以看到,3月份以来,北京的二手房成交量一直都在荣枯线之上。

按照市场的说法,连续三个月维持在荣枯线之上,意味着楼市回暖,那是否说明北京楼市回暖了?

当然不是。根本原因在于,北京楼市也开启了扎堆降价离场模式。

02

二手房扎堆降价让利

过去两年,房地产市场最大的转变之一,就是二手房成交量疯狂碾压新房。

深圳2023年,二手房卖了42574套,虽然成交量是近几年的底部,但较2022年上涨了58.5%,且仍比新房好不少。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了去年深圳新房网签了31621套。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了再看南京,2023年南京全市二手房成交量99353套(含高淳、溧水),其中主城9区成交量93300套,同比上涨30.3%。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了这一成交量是其新房成交量的两倍多。去年南京新房成交了44404套,继续下探。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了再看广州,2023全年广州新房成交了73771套,和2022年基本相当,整体都在低位。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了二手房成交量,则好于2022年,超过了10万套,比新房足足多了3.5万套。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了进入2024年,形势依旧。

以北京来说,8月份北京的二手房成交量14363套,新房只有5308套,二手房是新房的2.7倍。

深圳8月份二手房网签4671套,新房2537套,二手房是新房的1.84倍。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了二手房之所以成为成交主流,有两个重要因素:第一,二手房是现房,比期房安全。

在当下房企不断出清的背景下,买新房像买盲盒,不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

现在大家买房更倾向于二手房和现房,全国新房与二手房成交数据,就是购房者最好的心理映射。

第二,二手房价格跌幅更猛。

新房价格当然也在降,但有各种备案价和跌停板约束,降幅没法太大,只能是小碎步往下走。

虽然今年有不少城市对市场妥协,打开了跌停板,但大多数城市仍没有放松。

二手房的定价权掌握在业主手中,降价诚意更足。

以北京来说,财新网披露:北京二手房价格已回落至2016年8月、9月的水平,从最高点累计下跌了25%;北京8月二手房成交均价尚未统计完成,但从挂牌价和市场感受来看,价格仍是下跌的。

“卖一买一”置换、改善型购房比例从2020年的八成降至如今不足四成,很多人卖房后不再买入。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了再看深圳。

过去三年半的时间里深圳的房价从8字头跌入7字头,再跌入如今的5字头,房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示,2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%,比2022年跌12%。

2024年8月成交均价5.9万元,相较于2023年8月的6.94万元,每平米下跌了1.04万元,跌幅15%。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了再看杭州。

以杭州的亚运村来看,降价让利非常明显。

根据我爱我家,金地自在城成交均价30444元/平方米,同比降幅在11.3%。东方郡公寓成交均价更是从去年的53987元/平方米降至今年的42697元/平方米,同比降幅高达20.9%。文鼎苑小区8月份其最高成交均价已降至51695元/平方米,与去年同期相比下降8.8%。

克而瑞最新调研的天津、武汉、北京、苏州、上海的跌幅情况。

天津上半年成交的小区中,95%在降价,其中6%价格腰斩。武汉97%降价成交。北京83%降价成交,苏州96%降价成交,上海86%降价成交。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了03

再次强调一下

当前,房价已经进入到了调整深水区。

我们都知道,市场不可能永涨不跌,也不可能永跌不涨,但我们不知道何时是转捩点。

房价与收入、预期之间,要寻找一种新的平衡,只有出现了新的平衡点,房价才会止跌。

而就目前的情况来看,平衡点出现还早得很。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了本号在今年的文章中多次强调过,本轮调整周期不会短。

截至上半年,个人住房贷款余额37.79万亿元,跌破了38万亿,同比下降了2.1%。同时,人民币房地产贷款余额53.1万亿元,同比下降1%。

这说明,无论是居民端还是房企端,缩表是主流。新增贷款跑输了还贷,提前还贷仍在盛行。

争相降价卖房!北京、深圳,上演了这是预期缺失、信心不足的直接体现。

所以,本号再次强调一下,当下买房卖房的观点,适用于所有城市:第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。

第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。

第三,买房方面,没有硬需求,没有急需求,尤其是买房需要加杠杆的人群,可以推迟。

第四,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,又特别想买,可以买,但,一方面,切记不要加杠杆,另一方面需要做好承受房价下跌的心理准备,这是认知。

来源:城市财经

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